Найти в Дзене
4 подписчика

🧐Почему так дорого?


Попробую разобрать, что происходит с недвижимостью и как докатились до жизни такой. Начну издалека: своя квартира для русского человека имеет сакральный смысл ибо:
- свежо советское предание и культ своей квартиры, как символа успешности и процветания
- страшно остаться на улице; люди чувствуют, что в случае чего, государство вряд ли о них позаботится и "свой угол" это основа личной безопасности
- мы северная страна, без жилья ты просто замёрзнешь, поэтому ценность собственного крова у нас выше
- нет других, столь понятных для всех и надёжных инструментов сбережения денег
- есть стереотип, что покупка квартиры это хороший способ приумножить капитал.

Кроме того, в России хронический дефицит жилья, огромное количество аварийного и ветхого фонда, а так же мощнейшая внутренняя миграция в крупные города. Ну и, конечно, двузначная инфляция и ощущение, что завтра всё будет дороже. И вот на этой благодатной почве, удобренной двумя государственными решениями, последние 3 года произрастал бум на рынке недвижимости.

Удобрения разберём подробнее:
1) До 2019 года застройщики привлекали дольщиков по принципу: давайте вы, ребята, скинетесь деньгами, а мы вам через пару лет построим дом. Купить обещания застройщика стоило на 20-30% дешевле рыночной цены такой же квартиры на вторичке, поэтому считалось выгодной, хоть и рисковой инвестицией. Если застройщик всё правильно рассчитывал, то все были в шоколаде, если не мог достроить дом и/или банкротился, то мы видели людей с плакатами "Путин, помоги!". Чтобы избежать последнего сценария было решено перейти на проектное финансирование стройки, то есть обязать застройщиков строить в кредит, а деньги дольщиков складывать в банке на счетах escrow с возможностью получить их только после ввода дома в эксплуатацию. Покупать новостройки стало безопаснее, но там где меньше рисков, меньше и прибыль. Кроме того, кредит - дело дорогое и заплатил за него в итоге, конечно, потребитель.
2) Весной 2020 года, когда всем стало понятно, что новая китайская болячка - это серьёзно, продажи в новостройках драматически просели. Поскольку стройка - это локомотив экономики, было решено убить двух зайцев и поддержать с одной стороны застройщиков, с другой потребителей, введением безадресной льготной ипотеки на покупку первички. То есть ставка ниже рынка для всех и каждого. Решение безусловно изящное, но чем дольше действовала программа, чем больше людей пугали, что её вот-вот отменят, а потом не отменяли, тем больше она прогревала население и всевозможных инфоцыган, паразитирующих на рынке недвижимости.

Подобное комбо стало катализатором доселе невиданного спроса на жильё и логично вытекающего из него роста цен, существенно опережающего инфляцию. Кроме того, столь откровенное вмешательство в рыночные процессы вызвало странные перекосы. Теперь купить обещания застройщика будет на те же 20-30% дороже, чем уже готовая квартира от этого же застройщика, но на вторичном рынке. В общем всё наоборот. При этом государство оказалось в состоянии, которое в шахматах называется цугцванг, когда любой следующий ход игрока ведёт к ухудшению ситуации. Как вы знаете, выбрали в итоге отмену льгот при экстремально высокой ключевой ставке)

И если проектное финансирование можно понять и простить, то бесплатную и продолжительную раздачу денег всех налогоплательщиков наиболее обеспеченным (господдержку) — увы, нет. Предприимчивые жители крупных городов пользовались льготами, многие по нескольку раз. «Простые» люди из регионов (большинство жителей страны) в основном нет, потому как в небольших городах строили мало, да и накопить на первый взнос под силу немногим. Теперь стоимость жилья выросла и чтобы купить те же самые квадратные метры придётся заплатить в полтора-два раза больше (в зависимости от региона). А если своих денег нет: взять больший кредит на больший срок по более высокой ставке.

Стало ли жильё более доступным - вопрос риторический, ответ на который отрицательный. В общем вечеринка удалась, но похмелье после этого праздника жизни будет долгим и суровым, а вылечит его только время.
3 минуты