105 подписчиков
Ориентация «Север»?
Хотела сегодня рассказать вам про 2 новых старта продаж, но эмоциональный фон не тот.
Поэтому предлагаю порассуждать про перспективы рынка недвижимости.
В 2023 году доля льготной ипотеки в общем объеме покупок на рынке новостроек составляла 80-90%. Задача ЦБ в 2024 году - сократить этот объем до 25%. Шаги, которые предпринимает ЦБ для этого, максимально верные - просто ограничивают круг лиц, претендующих на льготные ипотеки.
Основной вопрос - будут ли падать цены на недвижимость❓
Цена на недвижку - это не равновесная цена между спросом и предложением. На рынке существует много факторов, формирующих цену квадратного метра:
❕выполнение плана продаж
❕банковские ковенанты и соответствие фин модели
❕стоимость финансирования
❕себестоимость строительства
❕обязательные платежи в бюджет и гос организациям (плата за смену ВРИ, компенсация социалки и тд)
Цикл реализации девелоперского проекта составляет 5-6 лет, поэтому говорить об оперативной реакции цен на квартиры на внешние рыночные изменения не приходится. Недвижка - это не скоропортящийся товар, на который нужно делать скидки к вечеру.
В любом случае средняя цена реализации проекта в конкретном месяце не упадет ниже банковской модели.
Я вижу ситуацию на рынке так:
❕за апрель - июнь 2024 года многие проекты запаслись «жирком» из-за продаж выше плановых. Этим проектам нет смысла давать скидки. Вспомним Рубена из прошлого поста - когда почти половина проекта распродано, а строить еще 2,5 года, то можно себя вести как угодно.
В плохо продающихся проектах скидки есть всегда.
❕застройщики продолжат упражняться в креативе и придумывать программы рассрочек и субсидированных ипотечных программ для облегчения финансовой нагрузки дольщика. Задачка не из простых: как сделать «5+5 = 9», ведь важно сохранить два ключевых фактора для покупателя - размеры ПВ и ежемесячного платежа
❕приветствуем новую королеву рынка недвижимости - траншевую ипотеку, которая заиграет новыми красками у оптимистов, которые верят в рефинанс по сниженной ставке через пару лет
❕появятся новые предложения по рассрочкам с крупным итоговым платежом, а не размазанным равномерным графиком
📌Упадет ли спрос?
Да, процентов на 10%. Спекулятивные сделки с покупкой квартиры в формате «когда-то пригодится», как было модно у айтишников, закончились. Теперь все покупки только по делу.
Но как только ключевая ставка опустится до уровня 10-11%, на рынок опять выйдут депозитные деньги и будет новая волна спроса, влекущая рост цен.
📌Текущая реакция застройщиков
Сегодня часть застройщиков отменила скидки, ожидая активных покупателей по семейной ипотеке.
Весь рынок смеется над Левел за их показательное выступление со скидка и, но тут главное - сбор лидов и привлечение внимания.
📌Ипотека
Если говорить про льготную ипотеку, то родителям детей в возрасте до 7 лет не стоит повторять ошибок прошлых «льготников».
Я свою последнюю семейную ипотеку уже пристроила, чтобы не зависеть от возможных изменений настроения МинФина. И вам советую. 12 млн под 6% - почти даром в текущих условиях.
Как предположение: ждем на рынке созаемщиков с детьми, благодаря которым могут выдать семейку, а также фиктивные справки об инвалидности ребенка (сегодня шутки ради уже клиент поинтересовался).
Зафиналить я бы хотела тем, что на рынке недвижимости есть 2 цены: базовая и итоговая цена покупки. Рассрочки, субсидии и транши толкают итоговую цену покупки вверх. Именно она отражается в статистических данных. Но если вы придете с кешем или семейной ипотекой, то тут в договоре фигурировать будет базовая цена, да еще и с возможной скидкой за оперативность выхода на сделку и 100%-е пополнение эскроу.
Я в недвижке уже много лет и могу сказать, что благодаря семейной ипотеке решила свой жилищный вопрос, а на долгосрочной инвестиционной дистанции я проиграла если только крипте.
Чтобы успевать, нужно действовать!
3 минуты
1 августа 2024