152 подписчика
Как видеть тренды коммерческой недвижимости?
Где их находить?
Как я нахожу такие направления, в которых выгодно создавать ГАБ-ы?
(ГАБ - готовый арендный бизнес)
Есть утвержденный план развития по регионам, у каждого федерального арендатора. Его можно получить несколькими способами.
Дополнительно получаем отчеты по выручке в динамике и арендные ставки по каждой точке федерального арендатора.
Совмещая эти данные, видим тренд по регионам. Остается просто действовать.
Готовый арендный бизнес, в зависимости от размера, региона и типа арендатора, продается в диапазоне 80 - 120 МАП (Месячного Арендного Потока).
Таким образом, у нас есть понимание о том, за сколько мы объект продадим и сколько он будет приносить арендной платы. Осталось посчитать затраты на покупку – и все!
Важно ещё поддерживать хорошие отношения с лизинговыми компаниями, которые выдают деньги на недвижку. А еще с банками – от них можно получать аналитику по количеству закрытий и релокаций федеральных арендаторов.
Что можно сказать наверняка:
- У регионов огромный потенциал для развития готовых арендных бизнесов.
- Регионы легко прогнозируются и считаются. Все тренды идут из Москвы как из бОльшего по объему рынка.
- Доходная недвижимость в регионе сегодня это уже НЕ location, location, location. Это арендатор, арендатор, арендатор.
- Цифры очень важны. Арендная ставка, выручка, обладание информации по ним это ключевой фактор.
- Развитие технологий открывает возможности для проведения сделок по всей стране. Находясь, к примеру, в Калининграде, покупаем помещение во Владивостоке и наоборот.
Одновременно ведем сделки по 2-3 проектам на разных концах страны, не покидая своего уютного офиса или вообще – домашнего кресла.
Защитить капитал в коммерческой недвижимости надежно помогает только одно.
Это арендная плата, привязанная к процентам от товарооборота.
Пример. Есть арендатор, платит фиксированную арендную плату в 100 000 рублей в месяц. Договор аренды у него на, скажем, 10 лет.
Допустим, инфляция составила за год 30%, цифру можно поставить любую. Арендатор продолжит платить аренду в 100 000 рублей, потому что так прописано в договоре.
А капитал будет уничтожен инфляцией.
Другой пример. Есть условная «Пятерочка», которая торгует на плюс-минус 10 млн в месяц. Аренду она платит 4% от РТО, то есть 400 000 рублей в месяц.
При той же условной инфляции в 30%, товарооборот в том же объеме реализации уже достигнет 13 млн руб./месяц. Аренда станет 520 000 руб./месяц.
Как результат – капитал сохранен. А в случае роста товарооборота, еще и приумножен.
Хотите начать создавать готовые арендные бизнесы и зарабатывать на каждом от 1 млн рублей?
2 минуты
30 июля 2024