26 подписчиков
Хочу продолжить серию постов инвестициях в недвижимость в целом. Поделиться опытом. Возможно для кого то из вас эта информация будет полезна !
Эпоха перемен: как менялся рынок недвижимости Москвы с 2018 года и к чему это привело? 🔥
Сегодня я хочу окунуться в недавнюю историю рынка недвижимости и инвестиций, начиная с 2018 года. Как известно, история циклична, и опыт прошлых лет может помочь в принятии решений сегодня!
💰 2018 год: эскроу-счета и золотая жила котлованов.
С 2018 года эскроу-счета, словно удавка, сжали доходность от вложений в недвижимость примерно на 30-40%. Но даже в этих условиях котлованы оставались прибыльным способом заработать. Вспомнить хотя бы ЖК "Вестердам" – мои инвесторы тогда заработали 100% за первый год!
📉 Черные пятницы и переоцененные проекты.
Конечно, не все было так гладко. Некоторые новостройки со стартовой ценой "overprice" уходили в минус уже в процессе стройки. Достаточно вспомнить "черные пятницы" 2018-2020 годов, когда лоты реально можно было урвать дешевле старта, но уже при совсем другой степени готовности (проекты в районе Метрогородка передают привет 👋). Горжусь тем, что ни я, ни мои клиенты в такие авантюры не ввязывались с самого начала. Там, где толпа, где много шума и рекламы – как правило, выгоды минимум, а то и вовсе нет.
🏗️ ЗИЛ: от аутсайдера до лидера.
Очень тяжело шли продажи в ЖК "ЗИЛ" с самого начала. Застройщик ЛСР буквально душил скидками и акциями первых инвесторов – в том числе и персональными. Сейчас, конечно, ЗИЛ уже не моветон. Но, помнится, рынок тогда жил совсем другими историями...
🤫 2017 год: мое открытие флиппинга (хотя тогда я этого слова еще не знал).
В 2017 году мне в голову пришла идея зарабатывать на ремонтах. Ради удовольствия. Творчества. Хобби. Ну и немаловажную роль играла ощутимая прибыль. Кстати, модное слово "флиппинг" я узнал только году в 2021-2022-м. 😂
🏦 Ипотека? Рассрочка? Рынок жил и без них!
Доля ипотечных сделок в 2010-2019 годах была невелика. Хотя, конечно, с каждым годом она увеличивалась. Было время, когда доля ипотеки не превышала и пятой части от общего числа сделок. Но рынок жил и активно развивался. В ходу были рассрочки платежей от застройщиков – инструментом, которым я часто пользовался. При этом мне удавалось выбивать еще и скидки на старте, так как мы часто заходили в проекты большим объемом.
🏙️ 2014-2019: расцвет рынка недвижимости.
Кстати, после 2015 года я перестал инвестировать в областные новостройки. Знаете почему? После дефицита объектов, вызванного ревизиями нового мэра Москвы (когда столица фактически заморозила разрешения на строительство, выданные прежним руководством), на рынок хлынули огромные объемы – в том числе и апартаменты – по ценам ниже 100 000 рублей за метр. Эта цена была сравнима с подмосковными Реутовым, Красногорском, Химками.
Именно период 2014-2019 годов запомнился мне как один из лучших для инвестора в недвижимость! Несмотря на кризис 2015 года, который, как ни странно, пошел рынку только на пользу.
Продолжать? Накидайте огней! 🔥
2 минуты
29 июля 2024