Недострой. Гайд для продавцов и покупателей.
На рынке недвижимости часто встречаются объявления, где предлагаются объекты незавершённого строительства: дома, у которых лишь начальные этапы готовности или присутствует только фундамент. Их стоимость значительно ниже, чем полностью построенных домов в аналогичной местности.
Тем не менее, приобретение недостроенного объекта имеет свои нюансы. С юридической точки зрения, такая покупка полностью законна и не нарушает никаких правил. В некоторых случаях она может принести выгоду обеим заинтересованным сторонам.
Однако найти общие точки соглашения бывает сложно: покупатели зачастую боятся рисков, связанных с недостроем, и стремятся уменьшить цену, в то время как продавцы пытаются компенсировать свои инвестиции в строительство, предлагая более высокую цену.
Что касается регистрации недостроенного дома, то как для квартир, так и для частных домов регистрация обязательна. Однако нередко незавершённые строения не регистрируются, и это не является нарушением.
Иногда БТИ может отказать в выдаче кадастрового паспорта для регистрации, если строительство не достигло 50-70% готовности. В таких случаях продажа происходит как земельного участка без учёта недостроя. После приобретения земли новый владелец может зарегистрировать права собственности, закончить строительство и затем зарегистрировать уже построенный дом.
Это действующая практика, но важно учитывать детали купли-продажи. Оформление договора регламентируется статьёй 454 Гражданского кодекса РФ. Росреестр откажет в регистрации, если в договоре будет указан недострой на участке, поскольку ведомство не может удостоверить продажу объекта, не зарегистрированного в государственном кадастре. Если же в договоре указать, что участок пуст, это будет считаться предоставлением недостоверной информации, и сделку могут оспорить. В таком случае необходимо найти правильное решение.
Продажа незарегистрированного недостроенного дома таит в себе определенные риски, которые даже юридически безупречный договор не всегда покрывает. При покупке любой недвижимости, включая недостроенные объекты, крайне важно учесть все потенциальные риски и спорные моменты.
Возьмем, к примеру, ситуацию, когда объект недавно перешел к продавцу по наследству и теперь он стремится его продать. Если появится другой претендент на наследство, который начнет оспаривать сделку, и при этом в договоре не зафиксирован недостроенный объект, покупатель может потерять вложенные средства и права на имущество.
Регистрация недостроенного дома позволяет избежать таких проблем. Оформленный документ повышает прозрачность сделки и ускоряет процесс нахождения покупателя, готового инвестировать в такой "полуфабрикат".
Процесс регистрации:
Для ускорения процедуры регистрации необходим кадастровый паспорт, который можно получить в БТИ, Росреестре или МФЦ. Для этого понадобятся:
• заявление, с которым помогут в МФЦ;
• паспорт;
• документ, удостоверяющий право на земельный участок, например, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• проектная документация на строящийся объект и разрешение на строительство.
Разрешение на строительство — это отдельная задача, требующая времени и дополнительных документов, таких как градостроительный план участка и проект будущего дома с описанием экстерьера.
После получения всех необходимых документов, БТИ выдаст кадастровый паспорт с отметкой о незавершенном строительстве. С этим документом можно приступать к регистрации объекта в Росреестре или МФЦ. Комплект документов для регистрации будет включать:
• заявление;
• паспорт;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы на землю;
• техническую документацию на строение;
• квитанцию об оплате государственной пошлины*.
*Стоимость госпошлины на момент публикации статьи составляет 2 000 рублей.
3 минуты
18 июля 2024