1409 подписчиков

🔥Как и обещал вчера - таблица сравнения депозита и коммерческой недвижимости. Отмечу автора - предпосылки для таблицы собрал мой коллега Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

👀Для того, чтобы понять таблицу необходимо разобраться с такими понятиями как «номинальная доходность» и «реальная доходность».

💸 Номинальная доходность - процентная ставка, исходя из которой инвестору начисляются проценты или общая доходность инвестиции, включая как денежный поток, так и рост стоимости.

Именно эта ставка указана в условиях депозита в банке.

💵 Реальная доходность - доходность за вычетом инфляции

Например:

🏦 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. на депозит на 1н год под 15% годовых и через год получает 1 150 000 руб. Его номинальная доходность составила 15% годовых.

Если инфляция за год была 10%, тогда реальная доходность инвестора составила уже только 5%, так как деньги за год обесценились на 10% и на 1 000 000 руб. можно купить уже на 10% меньше товаров и услуг.

🏪 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. в коммерческую недвижимость и получает 9% доходности от аренды. При этом арендная плата привязана к товарообороту.

Если инфляция за год была также 10%, тогда реальная доходность инвестора составит всё-равно 9% годовых или 90 000 руб. Потому что за счет инфляции у арендатора увеличится товарооборот на 10%, что приведет к росту арендной платы на 10% до 99 000 руб. и росту стоимости объекта недвижимости также на 10% до 1 100 000 руб. И это увеличение арендной платы и стоимости объекта компенсирует обесценение денег. А номинальная доходность в таком случае составит 9+10% = 19%.

⚠️ Если у инвестора задача вложить деньги и получать пассивный доход в течении нескольких лет - то в случае с депозитом инвестору нужно каждый год реинвестировать 10% от суммы депозита обратно на депозит, чтобы получать каждый год реальную доходность в 5% годовых и отыгрывать обесценение денег.

🏣 А в случае с коммерческой недвижимостью с привязкой к ТО - ничего реинвестировать не нужно. Арендная плата сама увеличивается под давлением инфляции и стоимость объекта «впитывает» эту инфляцию и также растет. Итого реальная доходность инвестора составит 9% - доход от аренды.

🛡️При этом инвестор в недвижимости защищен от резких скачков инфляции или её ускорения, в то время как держатель депозита - нет.

☝️Очень важно анализируя разные инвестиционные продукты сравнивать одинаковую доходность - реальную с реальной или номинальную с номинальной.

⚠️ Но ни в коем случае нельзя сравнивать арендную доходность недвижимости без учета роста стоимости (реальная доходность) с доходностью по депозитам / облигациям (номинальная доходность).

🔍 Посмотреть таблицу можно здесь

📥 Скачать таблицу в Excel можно здесь.

⚠️ Это не финансовая модель, это сравнительная таблица.

🔥Как и обещал вчера - таблица сравнения депозита и коммерческой недвижимости.

2 минуты

17 июля 2024