37,5 тыс подписчиков
Ну что, законопроект об эскроу-счетах в ИЖС прошел 3-е чтение. В Минстрое говорят, что нововведение заработает уже в 2025 году. Как оно повлияет на цены на жилье?
Начнем с расшифровки. С ИЖС все просто - речь о строительстве частных домов. От дачи или домика в деревне до коттеджа или виллы на берегу моря.
Эскроу-счет - это такой специальный счет, на котором замораживаются деньги покупателя. Продавец - в случае с ИЖС это компания, которая будет строить дом - получает доступ к деньгам, только когда все достроит и передаст заказчику.
Зачем нужен этот механизм? Чтобы защитить покупателя.
Сейчас, чтобы построить частный дом, вы нанимаете строительную компанию и вносите аванс. Компания закупает стройматериал на ваши деньги и приступает к строительству. Обычно оплата идет частями: сделали фундамент - получили аванс на следующий блок работ.
Если компания в процессе обанкротилась, не смогла достроить дом, просто испарилась с вашими деньгами, - это ваши проблемы. В том числе и если строительство велось на кредитные средства.
Но даже если не брать прямое мошенничество и крайние случаи. Те, кто строил дома, не дадут соврать. В процессе смета всегда увеличивается: дорожают стройматериалы, возникают допработы и переделки, которые не были просчитаны заранее. Все рыночные риски строители перекладывают на заказчика, а если тот отказывается доплачивать, могут шантажировать тем, что просто уйдут с объекта. Найти кого-то на достройку и переделку - всегда еще сложнее и дороже.
По идее эскроу-счет должен решить эти проблемы. Строители строят уже не на деньги заказчика - они заморожены на эскроу-счете - а на кредитные деньги от банка. Для них это мотивация достроить, и сделать это побыстрее и получше (ведь в конце еще надо подписать акт приема-передачи).
Я искренне считаю, что эскроу-счета - это лучшее, что случилось в строительстве многоквартирных домов, пусть и вызвало некоторое повышение цен. И всеми руками поддерживаю обеление рынка строительства частных домов тоже.
Но надо понимать, что потянут такую схему только крупные компании. Со своим штатом, со своими складами, с финансовой подушкой. Кто сможет качественно планировать, взаимодействовать с банками, соблюдать сроки и давать гарантии на выполненные работы.
И такие компании - да, будут закладывать в смету риски удорожания стройматериалов, все свои бюрократические расходы, проценты по банковскому кредиту и так далее и так далее.
Сейчас открытие эскроу-счетов для ИЖС предлагают два банка - Сбер и Дом.РФ. У Сбера использование эскроу обязательно, если для стройки берут семейную ипотеку. Для всех остальных случаев - пока в виде опции. У Дом.рф пока тоже по желанию - хочешь, строй как раньше, хочешь - с эскроу.
Предполагаю, что когда законопроект заработает, ВСЕ ипотечные банки сделают применение эскроу-счетов обязательным условием при выдаче ипотеки на строительство.
То есть без эскроу можно будет строить только полностью на свои деньги.
У нас появится свои ПИК с Самолетом, только в сфере ИЖС. Крупные компании будут выходить на региональные рынки. Сильные будут поглощать слабых.
А строительство хозспособом останется как эконом-вариант, но будет выглядеть чем-то маргинальным и для инвестиций всерьез рассматриваться не будет.
2 минуты
15 июля 2024