1409 подписчиков

📦 Склад последней мили: спокойствие на годы или адреналин ежегодно

🎤Друзья, хочу поделиться интересным кейсом. У меня есть друзья еще с институтских времен. В их собственности сейчас находится склад последней мили в Москве. Такие склады сейчас нарасхват у крупных онлайн-маркетплейсов вроде Wildberries, Ozon и СберМегаМаркета. Всё из-за их удобного расположения в черте города, что позволяет быстро доставлять товары покупателям.

⚖️ Прямо сейчас перед владельцами встал непростой выбор: сдать склад в долгосрочную аренду на 3 года или ограничиться краткосрочным контрактом на 11 мес.

🧐 Казалось бы, длительная аренда - это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Но есть нюанс: ставки аренды на такие объекты стремительно растут год от года, примерно на 10-15%. При этом в России максимальная индексация в договорах аренды подобных объектов обычно привязана к уровню официальной инфляции или индексу потребительских цен, что составляет лишь 7-10% в год.

🎢 С другой стороны, краткосрочная аренда позволяет регулярно пересматривать условия и повышать ставку в соответствии с рынком. Однако здесь есть свои риски: арендатор может не продлить контракт по более высокой цене, психануть и съехать, и тогда придется искать нового. А это не только потенциальный простой и потеря дохода, но и дополнительные расходы в виде арендных каникул, а также оплаты услуг брокеров по недвижимости. То есть ещё неизвестно, выгодно ли будет стрессовать предлагая арендатору новые условия договора.

💥 Как же быть? Обратились ко мне, а я... Я посоветовал своим друзьям определиться кто же они такие.

👀 На мой взгляд, этот кейс отлично иллюстрирует разницу между типами инвесторов в сфере недвижимости:

🎒 Инвесторы с агрессивным риск-профилем готовы к стрессу ежегодных переговоров о пересмотре ставки аренды и могут выдержать неопределенность ради потенциально более высокой доходности. Для них краткосрочная аренда с возможностью частого пересмотра условий - предпочтительный вариант.

👛 Инвесторы с консервативным или умеренным риск-профилем ценят стабильность и предсказуемость денежного потока. Долгосрочный договор для них - это способ уйти от стресса и минимизировать риски, даже если это означает потенциально меньшую доходность.

🔀 В конечном счете, выбор между долгосрочной и краткосрочной арендой зависит не только от состояния рынка, но и от личного отношения инвестора к риску и стрессу.

⚠️Проблему немного усугубляет тот факт, что инвесторов, принимающих решение несколько. То есть после того, как мои друзья определятся в том, кто они такие, им нужно будет договориться между собой о финальном решении.

💬 А как бы вы поступили на месте владельцев склада? Делитесь своими мыслями в комментариях!

2 минуты

5 июля 2024