65 подписчиков
Как текущая ситуация с ипотеками снова толкает цены на новостройки вверх…
🔆 Сейчас задача у многих (точнее у всех) девелоперов - пересидеть высокую ключевую ставку.
📌 Давайте разберем по шагам ситуацию с льготными субсидированными ставками и периодами от застройщиков :
1️⃣ Берем квартиру ценой 13.4 млн. руб.Пусть 3.4 млн. = 25.3% первоначальный взнос. А 10 млн. - сумма ипотечного кредита.
2️⃣ Считаем ипотеку под 19.4% на 25 лет выплат. Получаем 151.7 тыс. рублей выплаты. Мало кто из заемщиков будет рад таким платежам🤷♂️
3️⃣ Теперь - следите за руками. Берем наши 10 млн и считаем на 25 лет под 8% ставку. Получаем платеж 77.2 тыс. руб.
4️⃣ Выкидываем первые 60 месяцев с платежами по 151.7 тыс. и вклеиваем туда платежи по 77.2 тыс. руб.
5️⃣ Банк в этом случае недозаработает в процентах. Но не беда! Поднимем ценник на объект, отдадим сумму подъема в банк сразу же. Сумму подбираем такую, чтоб снова получить доходность графика платежей в 19.4%. Тут это 2.95 млн. руб.
6️⃣ Клиенту надо сказать: "Вот тебе ипотека с платежами под 8% ставку на целых пять лет! За это время ставки упадут (и можно будет перекредитоваться) или можно будет продать квартиру дороже и заработать на этой сделке"
То что лот стал дороже и без того завышенной стоимости - история умалчивает.
В сухом остатке: кредит выдан, квартира продана.
☣ На клиенте теперь весь процентный риск, если ставки пойдут выше или не упадут. Если же ставки упадут - перекредитуется, как и задумано. Вопрос только в том, будут ли банки кредитовать такие квартиры, как они будут оцениваться? Ведь высока вероятность, что цена покупки даже спустя неск лет будет выше рынка.
☣ Главное, что на Покупателе еще повышенный финансовый риск, если к 6-му году он не раскачает доходы семьи.
💯 ЦБ сразу срисовал схему, ибо она очевидна. И уже критикует:
Нам не нравится история с комиссиями, это один из предметов нашего жесткого обсуждения в рамках комитета по стандартам.
Пока они будут разбираться, пройдет время. Сколько таких ипотек будет оформлено и что из этого всего получится мы увидим со временем 🤷♂️
1 минута
11 июля 2024