1425 подписчиков
📑Пакет изменений в Налоговый Кодекс РФ, внесенный Минфином в Госдуму вчера был принят во втором чтении. Финал уже близок.
📖 На канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел большой текст о том, как изменение налогов скажется на рынке коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Публикую с минимальными сокращениями и правками
🟣 Парадоксально, но ключевые предложения Минфина не ухудшают, а скорее напротив - улучшают позиции некоторых инвесторов сектора, вкладывающих в недвижимость суммы от ₽150 млн. до ₽200 млн.
🔺А для инвесторов, вкладывающих в проекты стрит-ритейла суммы, не превышающие ₽150 млн руб. вообще ничего не поменяется.
🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на ИП или на ООО, находящихся на упрощенном режиме налогообложения (УСН).
📕 Напомним, что по действующим правилам ИП или ООО, применяющая УСН, может получать ежегодный доход в размере ₽250 млн. и обладать основными средствами (недвижимость) стоимостью не более ₽150 млн. Поправки в НК РФ повышают порог доходов по УСН до ₽450 млн., а порог по остаточной стоимости основных средств - до ₽200 млн. Судя по всему, порог стоимости основных средств будет и дальше повышаться.
💸 При обороте выше ₽60 млн. в год компании или ИП станут плательщиками НДС.
🔹по ставке 5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, без права на зачеты и возмещения
🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, без права на зачеты и возмещения
⚠️Стоит обратить внимание на то, что приобретая ГАБ за ₽200 млн., например, с доходностью 10%, годовая выручка не превысит ₽20 млн., то есть обязанности по уплате НДС у инвестора, владельца такого ГАБ не появится.
💵 Таким образом, инвесторы теперь смогут покупать более дорогие помещения, оставаясь на УСН. Например, инвестор ИП покупает готовый арендный бизнес по цене ₽198 млн. С учетом среднерыночной доходности качественных объектов ГАБ на уровне CapRate 8%, в абсолютных значениях инвестор будет получать ₽15,8 млн. год. Владение более дорогим проектом не повлечет ухудшение положения инвестора. Такая ситуация повысит спрос и цены на проекты стоимостью до ₽200 млн. (периоды окупаемости возрастут, доходность может еще снизиться)
🚀 Также цены на объекты стрит-ритейл будет толкать вверх необходимость уплаты 5-7% НДС при продаже объектов коммерческой недвижимости. Продавцы будут стремиться прямо или косвенно переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей.
☝️Например, некий продавец помещения ИП принял решение продать свое помещение за ₽230 млн. По старым правилам он должен уплатить налог в размере 6% с суммы (если работает на режиме «доходы») ₽199.35 млн, плюс 8% с разницы между ₽230 млн. и ₽199.35. Таким образом ИП должен будет заплатить ₽14,4 млн. (11.96 млн +2.45 млн)
🆕 По новой системе дополнительно продавец уплатит 5% НДС или ₽11,5 млн., то есть всего 25,3 млн. Логично предположить, что на рынке, характеризующемся избытком свободных денег и высоким спросом, продавцы будут стремиться компенсировать возросшую налоговую нагрузку ростом цен на проекты.
🛒 Наконец, доходность недвижимости, арендная плата которой привязана к товарообороту (супермаркеты), также вырастет, так как производители и продавцы товаров также постараются поднять цены с целью компенсации потерь от повышения налогов, что положительно скажется на росте товарооборота и повысить оценочную и продажную стоимость недвижимости.
🔍 Проанализировав предложения Минфина мы в SimpleEstate не нашли причин для снижения стоимости коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.
🛑 Возможной реакцией рынка на изменение налогов станет экспонирование объектов продавцами по более высоким ценам. Отношение покупателей на такие инициативы продавцов предсказать достаточно сложно. Сильный спрос, в теории, сможет позволить продавцам получить некоторую премию в обмен на повышение налогов.
3 минуты
10 июля 2024