6 подписчиков
#Флиппинг — пробуксовка
Периодически пишу свой взгляд на рынок флиппинга (тут, тут и тут). Сегодня — о флиппинге в 2024 году, в период высоких ставок и стагнирущих цен.
К чему флипперы привыкли в 2020-2023?
— Правильней взять ипотеку (9-11% годовых в лучшие времена), чем обращаться к частному инвестору (30-50%)
— Цены постоянно растут, и если ты затянул с ремонтом, то только заработал больше 🤷♂️
— Продажа с первого показа — цены растут, покупатели спешат, потому что на следующей неделе все будет дороже 🏃
— Как в пословице — прилив поднимал все лодки, и, работая на этом рынке в это время, было приятно чувствовать себя гениальным предпринимателем 💪😁
Что происходит сейчас?
— Высокая ключевая ставка имеет следствием дорогую ипотеку и привлекательные депозиты
— Подъем ипотечных ставок и закрытие льготных программ привели к стагнации цен
Как это влияет на флиппинг?
— Эконом-сегмент: Покупатели, которые собирались брать в ипотеку, откладывают покупку. Когда-то, когда ставки упадут, этот весь отложенный спрос выстрелит, но пока что это приводит только к падению спроса, жестокой конкуренции за покупателя, снижению маржи и удлинению сроков.
— Комфорт и бизнес: Напрямую ставка не влияет из-за малой доли ипотеки. Но покупатели, которые в период роста цен спешили выйти на сделку, теперь отлично себя чувствуют на депозитах. Квартиры смотрят, но без ажиотажа. Кэш в банке, проценты капают.
— Итого: сроки высокие, процентные расходы высокие, доходность падает.
Что будет?
— Ждем падения цен на первичку — в первичке клиенты станут еще меньше спешить, сроки флиппинговых проектов будут расти, а маржа — падать
— Падение цен на первичку будет давить на вторичку, и там будут работать те же тренды, что и в первичке, но с меньшей интенсивностью
— Как ни странно, но спасением для флиппинга было бы повышение инфляции. Люди побегут от депозитов в недвижимость и сроки флиппинговых сделок должны выправиться. Но как мы уже видим, ЦБ зорко стоит на страже и на повышение инфляции ответит повышением ключевой ставки. Эффект инфляции обнулится.
Что делать флипперам и инвесторам?
— Принять новую реальность — жить какое-то время будет сложнее.
— При анализе проектов во время закупки закладывать большие плановые дисконты и сроки экспозиции.
— Флипперам уходить от фиксированных процентных расходов (ипотека и фиксированная доходность инвестора). Разделять прибыль и риски затягивания проекта с инвестором.
— Учиться побеждать в условиях высокой конкуренции: управлением издержками, лучшей подстройкой продукта под клиента, более цепким процессом продаж.
— Продавать курсы по флиппингу 😅
— Понимать, что все циклично и рынок восстановится через пару лет.
(А пока что надо потерпеть и заменить черную икру на красную. 🙃)
Опытные флипперы, что думаете?
2 минуты
13 июня 2024