Как создать доходный объект?

Который смело можно продать на +30+50% дороже, причем на открытом рынке.

Либо держать его у себя и получать ежемесячно несколько сотен тысяч рублей арендного потока. Ничего не делаешь, а Пятёрочка или Чижик исправно, каждый месяц платит.

Первая и главная компонента в создании доходного объекта - это арендатор.

По опыту могу сказать, что есть 3 вида арендаторов.

Зная эти виды, вы сможете почти в каждом объекте выстроить мощную экономику, которая позволит продать этот ГАБ на 4-40 млн дороже.

ГАБ - это помещение с условной Пятёрочкой, Чижиком, Магнитом, или другим арендатором, который в течение 5-15 лет платит сотни тысяч рублей аренды.

Первый и самый большой пласт арендаторов - это федеральные компании. Пятёрочка, Магнит, Светофор, Красное и Белое, и т.д.

Федеральный - это такой арендатор, который по стране уже открыл более 500 точек. Хотя это количество условное)

Второй вид арендаторов - это региональные.

Например, сеть алкогольных магазинов “Горилка”. Их больше сотни, они находятся только в Самаре и Самарской области. Или барбершоп “Братишка” – они расположены в Самаре, Новокуйбышевске и сейчас планируют открыться в Сызрани. Если несколько магазинов в одном городе, то тоже считаем региональным. У нас в Самаре – это сеть кофеен “Корж”. У них их четыре.

Третий вид - это местный арендатор. Предприниматель, который решил открыть кофейню, пекарню, хоз маг, или другой магазин.

У нас есть иерархия арендаторов. Зная её, вы сможете создать мощный объект, за которым будут охотиться другие инвесторы.

Сначала идут федеральные сети - у них больше всего денег. Они готовы арендовать большие площади, некоторые полностью делают ремонт, либо выделяют часть денег на реконструкцию объекта.

После ремонта ваш объект автоматически становиться дороже и привлекательнее как для инвесторов, так и для других арендаторов.

Федеральные арендаторы заключают долгосрочные договоры на 5-15 лет. Многие - индексируют арендную ставку и привязывают её к своей выручки. Лучше торгует - значит больше переводит денег за аренду.

А ещё сами платят за коммуналку. Для холодных регионов - это очень важный пункт, который может спасти всю экономику вашего Готового Арендного Бизнеса.

Затем идут региональные, а потом локальные арендаторы.

Но что делать, если федерал платит мало?

За счет своего ресурса, авторитета словно специально занижает ставку.

Те же Чижики предлагают всего 1.1-1.3% с товарооборта. Что маловато будет.

В таком случае правильная комбинация разных видов арендаторов позволит получать большой арендный поток и создать мощную экономику объекта.

Чижик - это магазин, который привлекает большой поток посетителей. Так работает их модель.

Для этих людей, мы в нашем помещении, рядом с Чижиком садим: аптеку, зоомагазин, пекарню, либо любого другого регионального, или локального арендатора.

С них берем более высокую аренду, потому что Чижик для них генерирует трафик и покупателей.

В итоге получаем доходный объект.

Таких моделей и комбинаций много.

О них ещё буду писать в блоге, если вы поставите лайк👍 этому посту.

2 минуты

13 июня 2024