1424 подписчика
🔣 Модели в канале постепенно усложняются. Дело в том, что я учел сразу три сценария возможной реализации помещений в аренду:
1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК SEZAR CITY будет стоить в 2027 году ₽503 т./м2
2️⃣ Реалистичный. Квартира в готовом ЖК SEZAR CITY будет стоить в 2027 году ₽613 т./м2
3️⃣ Оптимистичный. Квартира в готовом ЖК SEZAR CITY будет стоить в 2027 году ₽700 т./м2
⚠️Важно! Наличие опции длинной беспроцентной рассрочки в проекте существенно меняет финансовую модель - см.лист "Расчет рассрочка".
1️⃣ Очевидно, что пессимистичный сценарий с прогнозом цены за 1 м2 двушки площадью 58.5 м2 на уровне ₽503.5 т./м2 оказался низкодоходным. Чистая годовая доходность IRR такой инвестиции — 4.1%. Но даже это — не 0% и не минус. В варианте с рассрочкой доходность поднимается уже до 8,6%, но и это тоже так себе! Я лично не верю, что цена 1 м2 в ЖК SEZAR CITY в недалёком будущем не вырастет совсем и замрёт на этих значениях.
2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности — уже 10.3% годовых. В варианте с рассрочкой чистая годовая доходность IRR взлетает до 21,4%. Это очень неплохие показатели на длинном горизонте.
3️⃣ В оптимистичном сценарии IRR вырастает до 13% годовых при ROI 44%. В варианте с рассрочкой IRR достигает значения аж 26,7%. Вопрос лишь в том, вырастут ли цены на бизнес-класс без отделки в этом районе до ₽700 т./м2.
☝🏻Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям.
🔻Ну а вывод будет чуть позже.
1 минута
6 июня 2024