67 подписчиков
ОБОСНОВАНИЕ ОТМЕНЫ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
из одной аналитической записки
Снижение объемов выдачи ипотеки не является критичным: происходит некоторая коррекция рынка, но серьезных изменений, даже в среднесрочной перспективе, не ожидается. Некоторые масс-медиа указывают на «обвал» рынка и падение объемов выдачи «в два раза»: по сравнению с четвертым кварталом прошлого года, число кредитов сократилось на 55%, сокращение в денежном выражении - на 59%.
Однако сравнение первого квартала текущего года, с учетом обычного сезонного снижения спроса, с пиковым четвертым кварталом прошлого года, когда на рынке царил ажиотаж, подогреваемый теми же масс-медиа, является некорректным. Если сравнивать объем выдач с первым кварталом прошлого года, то снижение составило около 17%.
Помимо известного ужесточения требований к ипотечным сделкам со стороны регулятора, банки сокращают долю одобряемых заявок - по имеющейся информации ипотечное кредитование осуществляется менее чем в половине случаев запросов на него со стороны граждан. Таким образом, можно говорить о сокращении платежеспособного - в новых условиях - спроса, а не о падении интереса граждан к подобным финансовым продуктам.
В то же время, льготная ипотека, зачастую использовалась ранее как инструмент извлечения предпринимательской выгоды - через поступающие арендные платежи гасилась ипотека по приобретаемым квартирам. Однако теперь стоимость аренды объектов, по сравнению с ипотечными ежемесячными платежами по ним, резко сократилась, что делает подобные схемы экономически нецелесообразными. Подобное следствие усиления регуляторного воздействия на рынок можно считать благоприятным.
Выводы о резком сокращении новой застройки также представляются недостоверными. Объемы жилищного строительства продолжают расти, а темпы прироста даже увеличиваются: так, на конец февраля в процессе строительства в РФ находилось почти 106 млн кв м жилой площади в МКД, прирост 8,1% г/г против 7,9% месяцем ранее. Более того, представления о значительном влиянии льготной ипотеки на рост объемов строительства являются сильно преувеличенными. Специфика статистики Росстата обусловлена методологией его расчетов, учитывающей в том числе общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения. Сопоставление этих данных с данными Единой информационной системы жилищного строительства показывает серьезное расхождение: так, ввод МКД в 2023 г. по данным Росстата составил 51,8 млн кв м., по данным ЕИСЖС - 39,5 млн кв м; в 2022 г. значения были 45,5 и 37 млн кв м, а в 2021 г. - 43,5 и 37,3 млн кв м соответственно. Фактически, с учетом естественного выбытия жилья, даже принимая во внимание индивидуальное строительство, прирост жилых площадей в России осуществляется на уровне 1% в год, что, с учетом внутренних миграционных потоков, не приводит к значимому улучшению жилищных условий.
Влияние льготной ипотеки ограничивается определенным воздействием на динамику, но не на тренд. В связи с этим, ее отмена и политика высоких ставок также окажут воздействие исключительно на изменение динамики на рынке: возможное некоторое сокращение объемов сделок, но более серьезные последствия, например - в виде долговременной стагнации, крайне маловероятны
2 минуты
28 мая 2024