1418 подписчиков
🔍Ну ладно, с оценкой текущей стоимости арендованной недвижимости разобрались. А как быть с будущей?
🏪Предположим, инвестор владеет помещением, приносящим ежегодно ₽1.5 млн. Расходы, которые несёт собственник, составляют ₽200 тыс. Предположим, что доходы не индексируются, а расходы не растут.
💸Собственник хочет продать это помещение через 5 лет. Для составления финансовой модели необходимо определить будущую стоимость продажи помещения.
🧮Через пять лет формула не изменится: (Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации
🔀 Вот только ставка капитализации сейчас и через пять лет могут сильно отличаться. То есть значение 7.5% из отчета SimpleEstate через пять лет изменится. И задача состоит в том, чтобы сейчас определить будущее значение.
🔮Как прогнозировать будущую ставку капитализации сейчас?
🅰️ Никто точно не может предсказать будущее и финансовые аналитики не являются исключением.
🅱️ Для прогнозирования ставки капитализации (всё равно придётся прогнозировать!) необходимо учесть целый ряд факторов.
1️⃣ Динамика базовых процентных ставок и стоимости заемного финансирования.
Это, пожалуй, наиболее важный фактор. Если через 5 лет ключевая ставка ЦБ снизится, это это приведет к радению cao.rate. И наоборот.
2️⃣ Баланс спроса и предложения на рынке доходной недвижимости.
Высокий спрос инвесторов и ограниченное предложение проектов на рынке создаст понижающее давление на cap rate. Избыточное предложение доходной недвижимости при низком спросе, напротив, вызовет рост cap.rate.
3️⃣ Изменение уровня рисков, связанных с инвестированием в доходную недвижимость.
Если риски владения и управления такими объектами (регуляторные, налоговые, экономические и другие) возрастут, инвесторы потребуют более высоких cap rate для компенсации дополнительных рисков. Снижение рисков позволит принимать более низкие ставки.
4️⃣ Изменение предпочтений и настроений инвесторов в отношении доходной недвижимости как класса активов.
Если в будущем инвесторы станут более или менее благосклонны к инвестициям в такие объекты по сравнению с альтернативными инвестиционными инструментами, это отразится на уровне cap rate.
5️⃣ Влияние инфляции.
Ожидаемый уровень инфляции будет влиять на прогнозы роста арендных ставок и ценности будущих денежных потоков от доходных объектов, что в свою очередь скажется на ставках капитализации .
🔥Например, я ожидаю, что через пять лет ключевая ставка ЦБ РФ будет 7%, спрос инвесторов останется высоким, инфляция будет на уровне 4%. Такое сочетание факторов скорее всего вызовет снижение cap.rate с 7.5% до 5%. Это моё личное экспертное мнение (для примера, не вообще)
(₽1.5 млн.- 200 т.)/5%. = ₽26 млн.
⚠️ Важно. Для получения обоснованного прогноза крайне важно комплексно анализировать макроэкономическую ситуацию, тренды на рынке недвижимости, прогнозы отраслевых экспертов и общий инвестиционный климат.
⚖️Только взвешенная оценка совокупности всех значимых факторов позволит сделать наиболее точную оценку будущего уровня ставок капитализации в этом сегменте рынка.
2 минуты
24 мая 2024