1417 подписчиков
«У апартаментов годовой налог выше, чем у квартиры. В итоге разницу в доходе съест налог».
👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.
🔍У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на этот вопрос под призмой инвестиций.
📌 Предположим, что в одной локации находится два дома, в одном квартиры, в другом апартаменты. Для упрощения расчетов предположим, что кадастровая стоимость в обоих случаях совпадает с рыночной. Для квартиры рыночная/кадастровая стоимость ₽10 млн, а для апартаментов - ₽8.5 млн. Почему так? Апартаменты на рынке в среднем стоят дешевле квартир на 10-15%, в нашем случае, разница составляет ₽1.5 млн.
🔀 У нас есть два вида налога - налог на имущество и налог на доход от аренды. Апартаменты имеют право сдавать в аренду ИП, а вот квартиры - физические лица, самозанятые и ИП.
☝️Ну и последнее предположение: годовой чистый поток от аренды составляет ₽1 млн. Только не спрашивайте как купить такую недвижимость - это же пример.
🧮 Теперь посчитаем налоги.
🏢 Квартира (Цена ₽10 млн.).
✅ Физическое лицо.
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год (₽10 млн.*0.1%)
Налог на доходы ФЛ 13% или 130.000 р./год (₽1 млн.*13%)
Итого налоги 140.000 р./год
☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог ИП 6% или 60.000 р./год
Итого налоги 70.000 р./год
✔️Самозанятый
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог на доход 4% или 40.000 р./год
Итого налоги 50.000 р./год
🏨 Апартаменты (Цена ₽8.5 млн.).
❌Физическое лицо не может заниматься предпринимательской деятельностью и сдавать апартаменты в аренду.
❌Самозанятые также не могут сдавать в аренду ком.недвижимость - только жильё.
☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.5% или 42.500 р./год (₽8.5 млн.*0.5%)
Налог ИП 6% или 60.000 р./год (₽1 млн.*6%)
Итого налоги 102.500 р./год
🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.
🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год - 70.000 р./год.)
₽1.5 млн./32.500 р. = 46.15
⏳Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться.
⚠️ Это всего лишь пример! Жизнь сильно отличается - для каждого конкретного случая нужно делать свои расчеты.
💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости. И по теме налогов курс имеется «Налоги в недвижимости»
2 минуты
21 мая 2024