105 подписчиков
Ох уж эти 28!
Сегодня все обсуждают информационное письмо‼️ (не указ, не предписание), разосланное Москомэкспертизой «по списку рассылки».
Ссылается оно на «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», которые были приняты в 2003 году и носили всё это время рекомендательный характер:
1к - не менее 28 квм
2к - не менее 44 квм.
Но после Указа Президента, подписанного в начале мая, «о национальных целях развития России до 2030 года и на перспективу до 2036 года», эти СНиПы заиграли новыми красками.
Президент поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем из расчета не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году, а также повысить доступность новостроек‼️
Смотрю я на эти 2 документа и понимаю, как у нас в стране многое нелогично. Повысить доступность через увеличение площади квартиры❓Или через отказ от льготных ипотек для большинства категорий граждан❓Или через поддержание высоко уровня ключевой ставки❓
Это некорректные методы!
Предполагается, что если по состоянию на 7 мая 2024 года проект не получил положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство, то при наличии в проекте квартир площадью меньше 28 квм, он эти документы и не получит. Опять идти на перепроектирование? А это плюс полгода к срокам.
А что делать с теми проектами, которые готовятся к старту и уже собрали брони без РнС❓
На минуточку: в московских новостройках средняя площадь студии в 2024 году составляет 23,6 м2. На студии приходится около 18% предложения в новостройках столицы‼️ То есть после появления документа Москомэкспертизы бОльшая часть спроса перестанет удовлетворяться.
Кто же этот спрос создает?
1️⃣ Молодёжь, кто покупал первое жильё
одиночки
2️⃣ Инвесторы, припарковывающие льготку, кто покупает такие квартиры либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду
Что дальше?
1️⃣ Заморозка выходов новых проектов
2️⃣ Подорожание студий в уже продающихся объектах
3️⃣ Подорожание средней стоимости квартиры, т.е. увеличение суммы сделки
4️⃣ Подорожание аренды через 5 лет на такие объекты, тк они были куплены дороже их предшественников такой же функциональности
5️⃣ Частичное смещение спроса из студий в более дорогой сегмент (ориентировочно не более 10%)
6️⃣ Уход инвесторов из недвижимости в другие сегменты, тк порог входа возрастет
7️⃣ Переток части любителей пассивного дохода, уже пристроивших льготную ипотеку, в апартаменты, где эти правила не применяются.
Я и коллеги, работающие у девелоперов в юридических департаментах, надеемся, что могут быть послабления в этой истории, по крайней мере на первое время. Например, если договор с генпроектировщиками уже заключен, то проект могут пропустить или заключения будут выдавать «задним числом». Иначе мы не увидим выходов новых проектов и очередей в ближайшие 6 месяцев, так как во всех проектах класса ниже премиум есть студии меньше 28 квм.
Есть у меня предположение, что отказ от маленьких студий обусловлен стратегией государства на расширение семей - типо подкопи на однушку, где будешь вить гнездо. По мне так своя студия больше способствует рождаемости, чем жизнь с родителями. Время покажет, насколько это правильное решение. Мне оно кажется радикальным и несвоевременным. А вам?
2 минуты
16 мая 2024