14 подписчиков
Разберём 7 апартаментных комплексов в Сочи: локация, количество номеров и доходность. Названий не будет. Дабы не сочли рекламой, да и бесплатно пиарить комплексы не планирую.
Кому действительно интересно и есть подходящий бюджет, есть платные консультации и услуга подбора.
Начинаем!
Первый комплекс расположен в популярном сейчас районе Красной Поляны. Локация - очень удачная. Земля - под гостиничное обслуживание, строился по разрешению на строительство. Редкий случай!
Сдан, работает с июня 2023 года. Всего 43 номера, все полностью укомплектованы под сдачу.
Внутренняя инфраструктура не богата: подогреваемый бассейн и небольшой придомовой паркинг.
Всё остальное, включая казино, подъёмники, кафе/рестораны в настоящей шаговой доступности.
Есть местный отельный оператор, забирает 40% от выручки. Кроме этого, расходы на оплату коммуналки около 60 тысяч/год с номера 30м2 и налог с дохода. Это нежилое помещение, самозанятость не пройдёт, поэтому оптимально УСН Доходы со ставкой налога 6%.
Сейчас в продаже 19 номеров от застройщика, минимальный бюджет 38 млн за 26,7м2
Доступные к покупке площади 24,1-41, 6м2
Стоимость метра 1,3 - 1,65 млн.
По итогам первого года доходность с кв.метра составила 70 тысяч в год. Котёл общий, не зависит от этажа/вида/площади.
То есть с номера 26,7м2 можно рассчитывать на чистый доход 1 869 000 руб до налогообложения.
Я проверила данные по Островку:
Средняя стоимость номера 30м2 за период с мая по декабрь 12 тысяч при диапазоне 9,2- 14,4 тыс./сутки.
При загрузке 70% получаем валовый доход с номера 3 млн - 12*365*70%
Минус расходы отельного оператора и коммуналка, остаётся 1,8 млн или 60 тысяч с метра в год.
Расчёты отдела продаж похожи на правду и теперь посчитаем доходность.
Возьмём средний показатель годовой доходности 65 тысяч/м2
Доходность по покупке минимального по стоимости лота составит 4,2%
38 млн за номер 26,7м2, чистый доход 26 ,7 м2*65 тыс минус налог составит 1,6 млн.
Окупаемость 23,7 года
Доходность при покупке самого дешевого номера за м2:
34,6 м2 по 1,3 млн - стоимость номера 45 млн
Доходность чистая, после налогообложения 2,1 млн, или 4,6% годовых. Окупаемость 21 год.
Все расчёты не учитывают возможный рост стоимости номеров и увеличение показателей загрузки и стоимости аренды.
Старт продаж начинался с 1 млн/м2
В перепродаже в феврале был лот 21,1м2 за 31,5 млн. Это по 1,5 млн/м2 при неполной стоимости в ДКП.
Завтра разберёмся со следующим комплексом.
Было интересно?
2 минуты
7 мая 2024