4112 подписчиков
Сегодня хочу поделится с вами опытом про коммерческую недвижимость - компания активо – Краудфандинг.
Мне очень нравится эта история: долгосрочный инвестор, ранний пенсионер, инвестирует в коммерческую недвижимость с понятным гарантированным доходом, и этот актив является защитным. Сам я ТЦ не куплю никогда, чеки космические. а в складчину - это решение. Я знаком с Оскаром Хартманом - он создал интересный инструмент, снимаю шляпу.
Сейчас активо собирает очередной фонд. И да, он мне приглянулся.
Но! Мы все знаем, какая сейчас высокая ставка Цб. Зачем нам покупать какую-то недвижимость, которая окупится за 6-7 лет, если через банковский депозит получается абсолютно та же самая цифра?
Я не постеснялся и позвонил в эту компанию и прямым текстом сказал, что не понимаю.
Ответ компании:
1. Моя логика в целом верна. Но, когда в 98 году люди потеряли все (ВСЕ!) и произошел дефолт, недвижимость и реальные активы остались при них. Деньги = бумага.
Аналогия из прошлого, которая может работать в будущем. Недвижимость — это стены, которые никуда не пропадут.
Мой едкий комментарий:
Мы знаем, что могут происходить пожары, катаклизмы, природные явления, и недвижимость — это все-таки не 100% защитный актив.
Мы также знаем, что вклады застрахованы до определенной суммы, а на недвижимость такой страховки никто не дает.
2. Вычет НДС. В первый год доходность 21-22% за счет того, что коллеги делают налоговый вычет. Приятная плюшка.
Но какие есть минусы у такой недвижимости: непонятно, как ее продавать.
Недвижимость всегда растет в цене, может чуть ниже уровня инфляции, но тем не менее, она обязательно будет расти.
Мы знаем на реальной практике, что ликвидности у паев фонда активо небольшие. Продать их можно по факту только таким же держателям паев, который вообще понимают, о чем идет речь. Это сложно.
А, если сложно, не ликвидно значит, продаешь даже не по номиналу, а дешевле, чем ты их купил. Это риск.
Коллеги нивелируют тем, что новый фонд будет продаваться на бирже и, появится возможность продавать\покупать паи в пару кликов.
Если ликвидность будет – здорово. Но, насколько этот инструмент будет актуален для людей со стороны? Здесь у меня большой вопрос.
3. Высокие ставки ЦБ. Никто не знает, какие они будут в дальнейшем.
Покупая недвижимость с гарантированной доходностью 15,5% минус Ндфл — 14%.
Понимаешь, какой будет горизонт. А банк депозит в этом году может быть 16% в следующем — 10%, а через год будет 3%.
Мой вывод...
Когда станет депозит 3% - вот тогда и пойду в коммерческую недвижимость.😂 А сейчас, больше гибкости дает обычный банковский вклад, накопительный счет и любая иная внезапная интересная тема с точки зрения инвестиций. Я оставляю возможность снимать деньги в 2 клика и вкладывать быстро и гибко в то, что полетит.
Активо молодцы. Для тех, у кого нет возможности делать активное управление своими финансами, наверное, этот вариант будет интересен.
Я возможно куплю небольшой пай для того, чтобы подсветить в своем канале и дать обратную связь о том, как это работает изнутри, но не более того.
С точки зрения раннего пенсионера с капитала, этот инструмент в настоящий момент, когда ставки ЦБ высокие, не рассматривается.
Поджигайте если было полезно 🔥
2 минуты
25 апреля 2024