1427 подписчиков
🫣 Итак, обещанные пояснения к финансовой модели инвестиций в «Северный порт».
1️⃣ Ну очевидно, что пессимистичный сценарий с
прогнозом цены за 1 м2 евродвушки площадью 69.4 м2 на уровне ₽405.2 т./м2 оказался низкодоходным. Годовая доходность такой инвестиции - 1.4%. Но я лично не верю, что цена 1 м2 в «Северном порту» в недалёком будущем не вырастет совсем и замрёт на этих значениях.
2️⃣ Реалистичный сценарий с ростом цены 1 м2 в 2028 году до ₽523 т./м2, к сожалению, тоже показывает недостаточный уровень доходности - всего 7.2% годовых. При этом показатель NPV (рассчитываемый под 12%) также уходит в отрицательную зону. То есть между инвестициями в «Северный порт» с ожидаемой доходностью в 7.2% и альтернативным инвестиционным инструментом, приносящем доходность 12% (облигация какая-нибудь или что-то с рынка коммерческой недвижимости) - выбор будет не в пользу «Северного порта»
3️⃣ Для того, чтобы достичь показателя IRR на уровне 12% мне пришлось путем подбора вывести стоимость 1 м2 в будущем на уровне ₽635,2 т./м2. Только при такой стоимости 1 м2 инвестиция имеет смысл (если, конечно, инвестора удовлетворяет доходность 12%). Возможен ли рост цен в проекте до подобных значений в 2028 году? Лично я не знаю, но уверен, оптимисты из офиса продаж «Северного порта» видят там и ₽700 т./м2, а может даже и ₽800 т./м2. Верить ли в это инвесторам? У меня нет комментариев.
🥺Почему вообще доходность у проекта такая скромная? Он же такой красивый, хороший, как так?
🏗️ Доходность сильно снижают сроки строительства. Всё-таки 4 года стройки это многовато.
🎤Если вдруг, в комментариях появится представитель застройщика LEGЕNDA - я конечно же дам возможность высказаться и пояснить какие-то важные моменты, которые, возможно, я не заметил или не учел в своих расчетах.
✍️Пояснения к модели с ипотекой - чуть позже.
🤝 Заранее спасибо за вопросы, комментарии и найденные ошибки! Вместе мы докопаемся до истины.
18 апреля 2024