Найти тему
28 подписчиков

🌟Финансовая модель Sokolniki 🍁


✅Показываю на практике, что в Сокольниках есть инвест на примере 3 комнатной квартиры 70 метров, взял средний ценник 370 000 руб. за кв.м, опираясь на данные застройщика⬇️

➕Поехали:
Покупаем за 25 900 000 рублей, продаём в 1 квартале 2026 года. Тут главное поставить реальную цифру я опирался на данные проекта «Ренессанс», который сдался в 2021 году. Цены сейчас там без отделки 487 000 за кв.м. , с отделкой 786 000 руб. за кв.м с отделкой.

🔎С учётом инфляции , роста цен и того, что сам продукт лучше, проект свежее я прогнозирую , что застройщик ( Stone) будет продавать аналогичные квартиры 600 000 тыс за кв.м, я буду продавать по переуступке и сделаю дисконт 10%, что соответствует 540 000 руб за кв.м. или 37 800 000 руб

➖Вычитаем комиссию брокер а 3% ( 1 134 000 руб);
➖налоги с продажи, если я оформлен как ИП и плачу налоги ( 753 620 руб)

Итого:
❕IRR( доходность в год)-20,56%
❕Прибыль -10 012 380 руб.
❕ROI -38,66%
❕NPV (16%)-1 806 084 руб.

✅NPV 16%.
Я сравниваю инвестицию в Сокольниках с альтернативной, допустим с банковским вкладом 16%. Понятно , что не будет таких процентов даже в 2025 году, но я сегодня щедрый пускай будет 16.

✔️И да, с банковского депозита тоже нужно платить налоги , а это 13%. Просто об этом умалчивают умники, кто говорит,что в недвижимости нет инвеста. Но мы опускаем этот момент и что мы видим выгода составляет 1 806 084 руб.

✅И это ещё не всё, если мы заходим с ипотечным плечом, а мы заходим с ним.

ПВ-30% (7 700 000 руб)
Ипотечный кредит: 18 200 000 руб.
Комбо-ипотека : 10,5%
ежемесячный платеж : 166 482 руб.
Начисленные проценты: 3 638 948 руб.

Получается ⬇️
Инвестиции: 7700 000+3 638 948 + ( приплюсую ещё страховку +регистация, электронная регистрация, берем цифру 300 000 руб) =11 638 948 руб

IRR: 48,66%
ROI: 86,02%
NPV: 6 317 613 руб

🔥Ссылка на фин.модель ⬇️

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Y99TywOz5BKVQeZD4r-oLM2EKlYsbx6dOse9q-PsyLI/edit?usp=sharing

✅Шах и мат господа 😉

☝🏻Р.S. В фин.моделе нет расчетов по ипотеке,верьте на слово
🌟Финансовая модель Sokolniki 🍁 ✅Показываю на практике, что в Сокольниках есть инвест на примере 3 комнатной квартиры 70 метров, взял средний ценник 370 000 руб. за кв.
1 минута