237 подписчиков
Вести с полей Подмосковья. Есть у меня заказчик, который ищет дома в ценовой категории до 10мил.руб. Одно из условий - наличие подключенного газа. Он находится за границей, и переодически отправляет мне задачи посмотреть тот или иной дом. Я сам договариваюсь о времени просмотра с продавцами или их риэлторами и выезжаю на экспертизу.
Смотрел ему два дома на прошлой неделе, поделюсь с вами сравнительным анализом.
Первый вопрос:
В каком состоянии находятся оба дома?
Второй вопрос:
Какой из этих двух домов лучше?
ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Описание конструкций, дефекты и рекомендации по их устранению:
Участок в Чехове
Участок находится на возвышенности, сухой, ровный, воде есть куда уходить. Дорога до самого двора - асфальт.
Участок в Щелково
Весь поселок и участок находятся в низине, на месте старой торфяной разработки.
По всем улицам идут дренажные канавы, но на мой взгляд они недостаточно глубокие и широкие, а также нет уклона и места, куда бы шел водосброс.
Как следствие, в них стоит тухлая вода. Это вонь, комары и лягушки.
Дороги в СНТ тоже асфальт.
Но на соседней улице есть очень глубокие лужи.
Фундаменты
Дом в Чехове построен на железобетонной ленте, с цоколем выложенным из цементно песчаных блоков. Трещин и просадок не обнаружил. Опалубка с ленты внутри не снята и потихоньку гниёт.
Есть деформации, которые были созданы при заливке бетона - опалубку выдавило и так осталось. Дефекты косметические, на прочность не влияют.
Дом в Щелково построен на монолитной плите. Деформаций на первом этаже не выявлено. Фундамент работоспособный.
Стены
Дом в Чехове построен из непрофилированного бруса, далее идёт утепление 50мм, мембрана, вент.зазор и облицовочные пластиковые панели. Стены сухие, пирог нормальный. Утепление минимальное, но при наличии газового отопления этого достаточно.
Из плюсов - не нужно красить дерево и ухаживать за ним. Оно защищено плёнками мембраны и пластиком.
Дом в Щёлково - сруб из окоренного бревна.
Покрашен с двух сторон. Утепления нет, но конопатка швов выполнена качественно + весь лен пропитан краской. Из-за этого теряется смысл деревянного дома - нет запаха древесины. Но защищён от атмосферных осадков. Зачем тоже самое сделали изнутри - вообще не понимаю. Испортили сруб.
Межэтажные перекрытия
Они в обоих домах деревянные, соответственно есть вибрации и плохая звукоизоляция.
Дом в Чехове имеет отклонения от горизонтали 30мм по всему второму этажу.
Неприятно, но терпимо.
Дом в Щелково отклонения от горизонтали 100мм - он реально кривой.
Голова кружится когда на полу стоишь.
Основные дефекты.
В доме в Чехове
Сгнил пол и стена в районе душевой на первом этаже.
Необходимо снести всю сантехнику, отделку, вырезать гнилые бруски силового каркаса и собрать заново. Чтобы ситуация не повторилась нужно поставить закрытую душевую кабину.
Также в очень плохом состоянии кафельная плитка на полу, линолеум и ламинат на обеих этажах.
Рекомендую снять все полы до чернового и постелить кварцвинил вместо плитки и либо также кварцвинил в остальных помещениях, либо ламинат в сухих зонах.
Заодно нужно будет заменить обшивку на стенах и межкомнатные двери с наличниками и доборами.
Этот ремонт обойдется примерно в 1.500.000₽ - 2.000.000₽ если без фанатизма.
В доме в Щелково
Основная проблема межэтажное перекрытие.
Чтобы устранить необходимо будет снести старое перекрытие и построить новое на базе стальных ферм или ЛВЛ балок. Вместе с этим придется сломать стены и двери на втором этаже. Как-то нужно будет выровнять лестницу. Возможно придётся ее менять - не получится выровнять.
Ориентировочная стоимость от 2 до 3 миллионов.
Крыша и водосточные системы
В обоих домах крыши покрыты металлочерепицей.
В обоих домах есть повреждения водосточных лотков. В доме в Чехове ещё нужно переделать крышу над навесом у котельной. Плохо собрали после проведения газа.
Водосток оторван, нет снегозадержателей на всех свесах. Они нужны.
Коммуникации
В обоих домах они идентичны - самые дешёвые из возможных, но ремонтопригодны.
В доме в Чехове даже более ремонтопригодны, так как нет плиты и есть доступ ко всем трубам.
3 минуты
29 апреля 2024