1413 подписчиков
👍 Итак, как понимать мои расчеты.
🎯У нас есть квартира с строящемся ЖК бизнес-класса «Северный порт», евродвушка без отделки на 17 этаже с боковым видом на воду со сдачей в 2028 году. 69.4 м2 за ₽26,9 млн.
⚖️ Для определения того, насколько «рыночной» является стоимость этой квартиры ее необходимо сравнить с аналогами.
🔍В ЦИАНе были обнаружены наиболее близкие по характеристикам квартиры, расположенные в домах аналогичного класса в локации:
🔹квартира 65 м2 в ЖК Акватория
🔹квартира 69 м2 в Фестиваль Парке
🔹квартира 67.4 м2 в Фестиваль Парке 2
🔹апартаменты 69.6 м2 на Досфлота 10.
🔗Ссылки на все аналоги с описаниями, планировками и т.д. - в файле расчетов.
🪞Все аналоги - евродвушки. И так получилось, что все они - в уже сданных домах. Почему здесь нет «Мангазеи»? Потому что у меня нет достоверных сведений о ценах, а неподтвержденные цифры из тг-каналов мне не подходят.
⚠️Важно: поправки мы вводим к стоимости 1 м2.
🧮 Дальше. Мы же инвесторы! Мы ни за что, никогда и ничего не покупаем по рыночной цене - пусть так делают эндюзеры. Поэтому мы вводим поправку на торг (дисконт). В моём случае дисконт везде составил 5%, хотя возможно, что застройщики LEGENDA («Северный Порт») и Galaxy Group («Досфлота10») более ограничены в возможности дать скидку, чем частные собственники, владельцы квартир со вторички в «Акватории» и «Фестивалях». Эти могут и 10% дать, особенно сейчас. Однако везде стоит 5% - к обсуждению.
📐Поправка на тип: у нас тут Досфлота 10 - апартаменты. Среднемосковская разница между апартаментами и квартирами бизнес-класса - 15%. Чтобы оценивать апартаменты на Досфлота наравне с квартирами, нам нужно повысить цену на 15%.
⚒️Поправка на отделку. Квартиры в Акватории и Фестиваль парке - с отделкой. Чтобы сравниыать их с квартирой в «Северном порту» без отделки нужна соответствующая поправка. Для целей расчета мы считаем, что отделка в аналогах стоит ₽50.000/м2. Эту суммы мы вычитаем из стоимости 1 м2.
🏛️Поправка на класс - все ЖК заявлены как бизнес-класс (я проверил на ДOM.PФ - там так написано), поэтому поправку не применяем.
⚙️Поправок может быть куда больше. Например, можно было бы ввести поправку «на вид на воду» и дисконтировать квартиры в Фестивалях, а можно было ввести поправку на этаж, всё-таки 17-й этаж в «Северном порту» это не 4-й на «Досфлота 10»... И т.д.
🔢 Дальше просто - считаем стоимость 1 м2 с учетом поправок как среднее арифметическое. Можно попробовать посчитать как средневесовое, экспертно посчитав вес того или иного аналога (кто забыл - это из школьной программы).
🔀 Про сценарии (их два) напишу чуть позже отдельно.
🤝Заранее спасибо за вопросы и комментарии
2 минуты
15 апреля 2024