1427 подписчиков
☝️Это скрин из буклета «Главстроя». Обратите внимание на то, что застройщик подает сигнал - квартира площадью 46,74 м2 на котловане экспонирующаяся за ₽24.6 млн.(₽526 т./м2) в готовом доме будет стоит ₽32.7 млн. (₽700 т./м2).
🔇Я считаю, что сигнал такого рода от застройщика НУЖНО игнорировать, потому что единственный способ подтвердить это для «Главстроя» - заключить договор обратного выкупа по цене ₽32.7 млн. Конечно же, такой опции нет.
ℹ️ Цены экспонирования (то есть до торга и скидок) готовых объектов-аналогов.
🔹TOPHILLS, квартира 49,1 м2, цена ₽23,95 млн.
🔹Eniteo, квартира 47 м2, цена ₽27,8 млн.
🔹Нахимов, апартамент 46,9 м2, ₽14 млн.
📈 Достигнет ли цена на продукцию «Главстроя» в 2028 году ₽32.7 млн., неизвестно. Но точно известно, что «Главстрою» нужно продавать.
🧮 Я сделал финансовую модель, рассчитал сценарий приобретения по payment plan и последующей продажи квартиры из буклета по мотодике «Главстроя». Результаты неплохие - IRR 20.2% - если, конечно, верить «Главстрою» по поводу цены выхода. Посчитал я и альтернативный сценарий, где цена продажи чуть ниже, да ещё и дисконт приходится давать - почти как в жизни.
1 минута
1 апреля 2024