101 подписчик
Офисы
В продажу вывели 2 очередь премиального бизнес кластера STONE Ходынка 2. Мне понравился проект.
Редко я рассуждаю про офисы и дальше будут скорее любительские мысли.
Начну с начала. Компания моего мужа снимает офис 200 квм в Савеловский Сити. Компания разрослась и надо было расширяться - снять еще офис площадью 200-250 квм.
И тут начался каламбур - потому что помещения, которые нравились, или быстро уходили (за пару дней), или, что еще веселее, нами вносился аванс, а собственник передумывал сдавать, решал продать и отказывался от нашего договора. Да. аванс возвращался в двойном размере, но разочарование росло.
В итоге по знакомству нашелся офис 220 квм в этом же Савеловский Сити, который даже не выходил на рынок, за 560 тыс руб в месяц или 30,5 тыс руб/квм в год. Помещение требует ремонта, то есть дополнительно будут затраты на ремонт без согласования арендных каникул!
Савеловский Сити - это БЦ класса В. Цена продажи 1 квм офисных площадей - 310 тыс руб. То есть доходность от аренды - около 10%.
Теперь поговорим про рынок в целом. В своё время я работала в девелоперской компании, которая владела Метрополисом на Войковской. Там основную массу арендаторов составляют «оптовики» - те, кто брал крупные площади: целый этаж или несколько.
Проанализировав текущие предложения офисов на продажу, у меня есть четкое ощущение дефицита мелкой нарезки на рынке.
Согласно отчету о состоянии рынка офисной недвижимости, средняя ставка аренды в БЦ класса А в текущем году - 36 тыс руб/квм, а средневзвешенная цена продажи - 414,5 тыс руб/квм.
То есть средняя доходность от аренды по рынку - 8,7%.
Да, это выше, чем от квартиры, но тут есть свои НО:
‼️Отсутствие льготных программ на покупку
❕Если покупаете у застройщика, то есть рассрочка на период строительства,
❕Если покупать вторичку, то можно взять коммерческую ипотеку.
Это снижает доходность от вложений.
Но все равно я считаю, что именно долгосрочность договоров, возможность сдать помещение без доп вложений и низкая вакансия в офисах высокого класса (около 10%) делает покупку такого актива интересным вложением.
Но нужно выбирать хорошо:
1️⃣ Локацию‼️
Чем больше транспортных возможностей добраться до офиса, тем лучше
2️⃣ Метраж
Не мелкий, чтобы не быть альтернативой коворкингу, а достаточный для размещения ка минимум 15 сотрудников (по СНИПам норматив на 1 рабочее место - 4,5 квм) + общественные пространства
3️⃣ Окружение
Наибольшая ставка аренды будет в «специализированном» бизнес-кластере, где создается профессиональное комьюнити.
Возвращаясь к БЦ STONE Ходынка 2 - у меня глаз горит. Ленинградка - крайне перспективное направление для бизнес активности, поэтому спрос на 1 очередь STONE Ходынка был высокий - за полгода реализовано 50% площадей. Рядом выйдет еще один БЦ у метро Динамо от Галс.
📌Бойко о недвижимости
2 минуты
27 марта 2024