65 подписчиков
Гениальная схема развития туристических локаций за счет частного инвестора.
В России еще несколько лет назад начали активно заявлять о необходимости развития туристической инфраструктуры в целом по стране.
Туризм в целом приносит хороший доход на вложенный рубль. Но мало построить объекты, ими нужно еще грамотно управлять, чтобы они генерировали тот самый доход.
Со стороны государства были сформированы условия для привлечения застройщиков и корп инвесторов в развитие туристической инфраструктуры. Эта задача, как мне представляется, решена.
Мы видим большое количество масштабных проектов по всей стране. Большие инфраструктурные проекты на сотни млрд рублей.
При этом у Государства нет столько денег все это финансировать. Корпоративные игроки тоже не имеют таких средств все это создавать. Нет такого опыта- развивать эти большие проекты.
Как на этом хорошо заработать, сделать это за чужой счет и переложить все риски? Интересный вопрос, правда?
Ответ есть на этот вопрос. Мы сегодня видим, как почти во всех больших проектах с помощью маркетинга распродаются по розничной цене апартаменты частному розничному инвестору. Большая часть сделок опять-таки кредитуется банками.
В этой схеме инвестор снимает сливки еще до того, как проект запущен, распродав все лоты в розницу мелкими частями.
Далее вся ответственность за будущее развитие проекта по сути своей ложится на плечи тех самых частных инвесторов. Ну а если история будет хоть сколько-нибудь рентабельной - объектом в обязательном порядке будет управлять Управляющая компания.
Последняя будет забирать у частника не менее 50% от выручки.
Надо еще отметить, что лоты продавались почти везде без ремонта. Там еще хороший навар будет с этого, т.к. почти везде заложена смета минимум по 100 000/м2. За это опять заплатит частник.
В этой схеме хорошую отдачу получает государство. Ведь все оплаты идут в белую, платятся хорошие налоги. Стройки кредитуют банки с гос участием. Все стороны в плюсе. Частники-спекулянты, успевшие вовремя купить и продать, тоже в плюсе и довольны. Кто останется в проектах в долгую - их участь представляется не столь радужной.
Профессионалы с гостиничного бизнеса говорят об усиливающейся конкуренции за гостя, растущих операционных расходах и снижении маржинальности этого бизнеса. Причем - это ведь только начало.
В Сочи большая часть проектов запускается, начиная с 26 года. В это же время сдается огромное количество жилого фонда в новостройках Сочи. Здесь тоже большая часть квартир покупается под инвестиции, под сдачу в аренду тем же самым гостям и туристам.
Из новых проектов в гостиничном секторы мы только примерно к 28-30 голу будет отчетливо видеть, какие из проектов смогли найти свою уникальность и стать прибыльными для своих инвесторов.
Наверняка, какие-то проекты станут убыточными. Убыточными именно для частного инвестора - владельца объекта недвижимости. Управляющая компания вполне себя будет хорошо чувствовать даже при низких загрузках отелей. Ведь если нет гостей, то счета за обеспечение работы всего проекта будут выставляться тому самому инвестору.
Не сложно догадаться, что там где проект будет минусовать - будут и банкротства тех самых частников, которые набрали лоты в кредит.
Обнуление капиталов многих частных лиц в этой истории мне представляется неизбежным.
Как вам видится эта история?
2 минуты
16 марта 2024