Почему доходные дома - это "вечнозеленая" стратегия инвестирования?

Есть такой принцип - "делать стоит только то, что стоит делать всегда". Пояснить его можно проще всего парой примеров. Когда нужно заниматься спортом? - не к лету, а всегда. Когда нужно зарабатывать деньги? - не к отпуску/празднику, а всегда. Делать важные не срочные дела - это о том же.

Так вот, в инвестициях я придерживаюсь такого же принципа - я выбираю стратегии, которые были, есть и будут. Это не сиюминутные стратегии или "схемки", которые работают, потому что такая ситуация в стране/курс вырос или упал/ставку забыли поднять и тп. Этим можно заниматься, но давайте тогда так и назовем это - активным бизнесом в недвижимости, но не инвестициями.

Стратегия с доходными домами состоит из 2 этапов - создание объекта и эксплуатация. Второй этап, который собственно и приносит деньги - это старая добрая долгосрочная аренда - очень просто, и это может делать даже школьник :) Просто квартир у вас сразу много для сдачи.

Первая часть - создание доходного дома - здесь задействованы принципы, каждый из которых сам по себе уже является инвест.стратегией и может работать отдельно, но мы собираем их в мощщщное комбо:

- Покупаем ниже рынка, даже ниже себестоимости строительства. Мне уже даже неловко называть цену за квадратный метр в домах, которые мы покупаем - от 15 до 30 тысяч за квадрат. В то время как цена за метр в новостройках улетела к 150-200 тысячам.

- Делим большое на маленькое. Базовый принцип торговли - купили оптом, продали в розницу. На большие объекты спрос маленький, а маленькие востребованы. Ставка аренды на маленькие помещения всегда выше больших.

- Улучшаем недвижимость. Флиппинг давно стал отдельным направлением в недвижимости - там "инвесторы" зарабатывают за счет ремонта и перепродажи помещений. Мы перепродавать пока не будем, но сделаем классный востребованный ремонт, тем самым поднимем цену на аренду и стоимость нашего объекта в целом.

- Ипотечное финансирование до 100% от стоимости проекта. Вишенка на торте. Такие проекты можно делать на деньги банка. Да, стало менее удобно, тк ставка 🐎ская. Доходность проектов все равно пока выше. Плюс высокая инфляция быстрее обесценит долг по ипотеке. А когда станет ставка ниже - рефинансируемся. Но даже сейчас можно взять деньги на такой проект по льготной ставке 8% 🤫.

Резюмируя все сказанное: стратегия с доходными домами - во-первых, актуальна всегда, тк основана на долгосрочной аренде жилой недвижимости, во-вторых, вы делаете проект 1 раз за 6 месяцев, и он кормит вас потом еще десятки лет. 🤔Think about it! - как говорится.

2 минуты

13 марта 2024