1414 подписчиков
🔋У меня сейчас идет курс «Найти деньги». Один из студентов прислал вопрос, как бороться с возражением:
«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >30% годовых - идите в банк и получите кредит под 17%, разницу оставьте себе...»
☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.
1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.
Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.
2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.
Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?
Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...
3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».
Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.
4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.
🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.
❓Я никаких доводов не забыл? Есть ли ещё противоядия для борьбы с опасными заблуждениями?
#ликбез
2 минуты
1 марта 2024