Меня поросили дать комментарий к этой новости: «ДОМ.РФ сообщил о минимальном росте цен на новостройки в 2024 году»

Это было очень кстати, так как я уже давно хотел поговорить здесь о том, как начался год на рынке недвижимости и чего стоит ожидать дальше. Вот что получилось:

Ситуация на рынке недвижимости к началу 2024 года сформировалась под воздействием нескольких факторов - широкого распространения льготных ипотечных программ, высоких темпов инфляции и кризиса в экономике на фоне СВО.

Высокие темпы инфляции и падение стоимости рубля вынудили ЦБ поднять ключевую ставку до заградительных 16%. Такую ставку участники рынка недвижимости восприняли как слишком высокую. Многие заняли выжидательную позицию.

С учетом того, что льготные программы сильно урезаны - как по сумме, так и по количеству ипотек "в одни руки", а первый взнос вырос с начала 2023го года в 3 раза (до 30%) - спрос на новостройки, который поддерживался такой ипотекой резко снизился. И сейчас рынок постепенно будет приходить к нормальному состоянию.

Под нормальным состоянием я имею в виду - во-первых, выравнивание баланса между стоимостью новостроек и вторичного жилья, во-вторых, возможно, корректировку цен на недвижимость.

В приведенной статистике сказано, что цены на недвижимость выросли на 10% в среднем за прошлый год - на фоне беспрецедентного ажиотажа вокруг льготных программ и реального роста цен в других областях экономики, такой рост не выглядит значительным.

Что касается прогноза на 2024 год, я склонен согласиться с мнением, высказанным в статье - мы вряд ли увидим снижение номинальных цен на недвижимость. Застройщики, банки и вся отрасль заинтересованы в том, чтобы цены росли, или хотя бы не снижались.

Также важно понимать, если мы будем опираться на прогноз по инфляции в 4% и таким же будет рост цен на недвижимость - фактически, это будет означать, что реальная стоимость недвижимости снижается (в долларах, в автомобилях, в "продуктовых корзинах").

Давайте рассмотрим другую сторону вопроса - а что делать покупателям в этих условиях? Важно различать инвестиции и покупку с целью решить свои жилищные вопросы. Если недвижимость нужна для жизни, то в 2024 году можно найти хорошие сделки на вторичном рынке недвижимости, тк цены на него росли медленнее, а высокие ставки по ипотеке сильно снизили спрос на него.

Инвестиционные покупки новостроек в 2024 году - неоднозначное и рискованное решение, тк нет сильных драйверов для продолжения роста цен. Продление семейной ипотеки в ее новом виде не будет иметь существенного влияния на рынок. Инвестиционная покупка новостройки может быть обоснована как средне или долгосрочное вложение денег, при условии что покупатель грамотно использует ипотечные программы, акции банков и застройщиков. А кроме этого, верит в сохранение высоких темпов инфляции и снижение курса рубля в этом году и далее.

Кроме этого, важно помнить про такой инструмент, как рефинансирование ипотеки - даже если вы возьмете сейчас ипотеку по высокой ставке, в случае снижения ставки вы сможете достаточно легко рефинансировать свой кредит.

2 минуты

25 февраля 2024