Про риск-менеджмент
Инвестиции могут приносить не только прибыль, но и убытки, поэтому умение управлять рисками - ключевая компетенция человека, который называет себя инвестором.
Сейчас рынок сильно неопределен, а потому нет смысла строить торговые планы на основе факторов, которые нельзя контролировать.
Например. Можно не покупать квартиры по доверенности, или с неподтвежденными расчетами в истории переходов права, или с наследством в анамнезе, эти риски легко контролировать.
А вот строить загородные поселки в расчете на привлечение инвесторов, которые используют льготную ипотеку для того, чтобы получать доход между платежом в ипотеку и арендным доходом оказалось весьма опрометчиво, решением регулятора первоначальный взнос вырос до 30 процентов, размер кредита порезали вдвое.
Кроме того, часть девелоперов и не мыслила сдавать объекты в аренду, рассчитывая только на высокую прибыль, заложенную в смету на строительство дома и благоустройство участка. Теперь все поселки, росшие по такому принципу, рискуют дефолтнуться и втянуть в дефолт всех инвесторов.
Арендного дохода нет, а кредитного плеча для прошлой модели недостаточно.
Не стоит рассчитывать на действие нерыночных механизмов. Ты не можешь контролировать действия маркетмейкера, ЦБ РФ.
Когда начнет снижаться ставка, оставившая рынок без ипотечной ликвидности? Можно только гадать.
Чем дольше рынок останется без ликвидности, тем глубже может откорректироваться.
Очевидно, что цена все равно вернется к прошлым значениям и улетит дальше.
Вопрос в том, как долго будет длиться неопределенность и хватит ли у флиппера запаса прочности.
Несмотря на неопределенность, рынок филиппинга горячий, люди идут в сделки, используют кредитное плечо, привлекают инвесторов под разные схемы оформления отношений.
Удивляться нечему. Вопреки пессимистичным прогнозам, 2023 позволил выйти из всех проектов, покупатели поддержали рынок, несмотря на титанические усилия ЦБ по его торможению.
Отложенный спрос оказался настолько высоким, что рынок простил все и вознаградил людей за инициативу, решительность и силу намерения к победе.
Однако полагаться исключительно на везение плохой план. Потому что успешная игра с огнем провоцирует идти все дальше и дальше, в самое сердце трепещущих языков пламени.
Люди, вышедшие сухими из воды и уверовавшие в свое серийное везение, обладают огромной притягательностью и силой убеждения, однако инвестору шагать в сделку на эмоциях решительно противопоказано.
Сегодня выскажу свое личное мнение о привлекательности той или иной схемы сотрудничества с флиппером с точки зрения управления рисками инвестора.
Начну со схемы, которой пользуюсь сам.
1. Инвестор выкупает объект на себя, флиппер делает ремонт за свой счет, прибыль делится пополам. Здесь для инвестора риск всего один. Из-за ошибки флиппера можно ничего не заработать или заработать не то, что было обещано. Шансы потерять деньги критически малы, если хорошо отработать юридические риски на входе.
Далее:
2. Инвестор выкупает объект и делает ремонт за свой счет, прибыль делится пополам или 30/70 в пользу инвестора. На неопределенном рынке риск потерять деньги многократно усиливается, потому что возможность взыскания с ошибшегося серийного флиппера призрачна, ошибка становится серийной и и собственного имущества человека может не хватить.
3. Разного рода заходы инвестора с ипотекой. Здесь можно соглашаться лишь на тот вариант, когда флиппер делает ремонт за свой счет.
В неприкосновенном запасе стоит держать платежи по кредиту на 6-9 месяцев. На всякий случай. Если флиппер обещал платить за ипотеку, но по каким-то причинам не может этого сделать. Чтобы не дефолтнуться и не испортить себе кредитную историю. Напрочь.
4. Схема фиксированных выплат. Квартира оформляется на инвестора, флиппер делает ремонт за свой счет и управляет проектом ограниченное время, по истечению оговоренного срока инвестор продает квартиру, забирает свое и отдает флипперу остаток.
По сути, как и до того, как рынок филиппинга стал горячим, в ходу были лишь первая и 4 схема.
3 минуты
19 февраля 2024