28 подписчиков
На сегодняшний день в своей деятельности мы рассматриваем три варианта создания ГАБов.
Первый - найти уже готовый, второй - создать его самим, третий - построить!
Сегодня рассмотрим первый вариант.
Готовые ГАБы мы ищем в основном на Авито.
Есть мнение, что хорошие объекты до Авито не доходят.
Да, безусловно, чтобы найти интересный и уже готовый ГАБ на Авито с хорошей для нас экономикой, нужно потрудиться.
Ежедневно мы просматриваем десятки объектов в открытой продаже и лишь единицы попадают в детальную проработку.
Первичный отбор проводим по сроку окупаемости. Если окупаемость процентов на 20 ниже рыночной, то начинаем рассматривать объект более детально.
Выявляем, насколько «живуч» объект. Узнаем динамику товарооборота магазина, это во многом позволяет понять, не собирается ли съезжать арендатор. Прорабатываем «План Б» на случай съезда аренднатора.
Если экономические показатели нас устроили, начинаем процесс «уторговки». Есть определенная методика, но это тема отдельного поста, о нем мы расскажем позже)
Удается уторговать на 10-20%. Один ГАБ удалось уторговать даже на 33%!!! 😊
И если сошлись с продавцом на интересной нам цене, прорабатываем юридическую чистоту объекта и готовимся к сделке.
На практике же, чтобы проект прям полностью был готов и его можно было купить значительно ниже рынка, таких объектов не было.
Но были объекты с определенными решаемыми проблемами или они были не полностью заселены арендаторами. Вот такие объекты можно и нужно покупать дешевле рынка.
Решать эти проблемы, дозаселять арендаторами и радоваться полученному результату!)
В следующий раз расскажем о втором способе, как мы создаем ГАБы!
1 минута
28 февраля 2024