10 подписчиков
А бывают легкие сделки?
Мы таких не знаем....
Как часто случается, легкая на первый взгляд задача оказалась сложным кейсом.
Будущий покупатель – физлицо, попросил отредактировать договор-купли продажи имущества, заложить, так сказать, побольше ответственности на продавца (другое физлицо) за нарушение условий.
Задача рутинная, разработать такой договор по исходным данным от клиента – пара часов.
Но инстинкт «безопасника», профессиональная въедливость и практика всегда смотреть на ситуацию шире отодвинули документально-юридический аспект решения «простой задачи» на второй план, в результате клиент призадумался о целесообразности сделки в принципе.
К этому привели дежурные вопросы покупателю:
1) Вам известно, откуда у продавца такое дорогостоящее имущество?
Ответ: со слов продавца, имущество предварительно выведено с баланса ООО практически по нулевой стоимости, и продано ему за копейки.
Теперь смотрим наш договор: стоимость уже несколько миллионов ….
В общем, вывели актив с ООО на физика довольно топорно.
✅Какие могут быть последствия:
- возможные претензии налоговой к фирме на фиктивное снижение налогооблагаемой базы, что может привести к возбуждению уголовного дела (если сумма уклонения от уплаты налогов превысит 15 млн., см. ст. 199 УК РФ),
- обжалование сделки заинтересованным собственником фирмы,
- судебное взыскание задолженности у ООО, невозможность его исполнения, и, как следствие – банкротство, сделки в котором обжалуются кредиторами в глубину три года.
Что имеем из аргументов? Только «честное слово» продавца, что «я договорюсь».
2) Вам известно, состоит ли продаваемое имущество под обременением (залогом)?
Ответ: Нет.
✅Риски:
- Претензии к фирме на предмет противозаконной реализации залогового имущества, а при непогашении задолженности, обеспечением которой являлось имущество - вполне реальна перспектива возбуждения уголовного дела по хищению.
- Судебное взыскание задолженности у фирмы, невозможность его исполнения, и, как следствие – банкротство, сделки в котором обжалуются в глубину на три года.
Если имущество перешло во владение физлица-продавца, и у него есть крупные непогашенные долги, то на это имущество также может быть обращено взыскание кредиторов, вплоть до банкротства этого лица и перевод имущества в конкурсную массу.
3) Вы уверены в дееспособности продавца?
Ответ: только внешне, но могу попросить справку из психдиспансера.
✅Риски: признание в судебном порядке стороны договора недееспособной приведет к недействительности сделки (171 ГК). Имущество должно быть возвращено продавцу, а деньги – покупателю. Если имущество можно найти и забрать, то вот деньги имеют свойство испаряться...
4) Вас смущает преклонный возраст продавца?
Ответ: да, но справка из психдиспансера обнулит данный риск.
✅Риски:
Долгие лета продавцу, но никто из нас не вечен. И наследники, если постараются, могут организовать посмертную экспертизу дееспособности, дальше – см. предыдущий пункт.
Будет ли гарантией сделки проведение ее через нотариуса? Лишь частично, в плане достоверности участия подписантов и фиксации условий договора. Но от основных рисков (см выше) не избавит.
Важно понимать, что каким бы не был грамотным и подробным гражданско-правовой договор, от рисков противоправных действий одной из сторон, тем более уголовной направленности, он не защитит!
Что было рекомендовано нашему покупателю?
В данной ситуации – проявить должную осмотрительность:
✔проверить «продавцов», и юрика, и физика: долговая нагрузка, судебная нагрузка, кредитная история, реестр банкротств, а по продавцу-физику – все то же самое по супруге,
✔проверить имущество на предмет обременения,
✔провести сделку через нотариуса с обязательной оценкой.
Кстати, в следующие 5 минут покупателя ждал сюрприз: экспресс-проверка показала, что его будущее имущество оказалось под залогом «зеленого банка» по кредитному договору (как быстро найти эту информацию в интернете, кому интересно, пишите в личку, расскажу).
Вывод таков: безопасная сделка - это грамотный договор + должная осмотрительность!
3 минуты
12 февраля 2024