17 подписчиков
Смотрим итоги 2023 года в жилищной сегменте
• Во второй половине 2023 года инфляция ускорилась из-за 🔺всплеска потребительской активности и ослабления рубля,
в результате Банк России существенно повысил ключевую ставку.
• Продажи строящегося жилья стали рекордными: количество ДДУ, зарегистрированных населением на жилые помещения, в 2023 г. выросло 🔺 на 42% и достигло 773 тыс. шт.
Почти весь рост продаж обеспечили сделки по льготным программам - 83% от всех ДДУ.
• Спрос на ипотеку в 2023 г. был высоким, а в отдельные месяцы – ажиотажным. Рынок обновлял рекорды на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки, изменений условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России. Выдача ипотеки в 2023 г. составила 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб. – максимум за всю историю.
Доля ипотеки с господдержкой достигла рекордных 45% от общего числа выданных кредитов. Это +9 п.п. к 2022 г. и 60% – от общего объема (+13 п.п.).
• Активный рост ипотечного кредитования сопровождался ухудшением стандартов выдач: 🔺 увеличивалась доля выдач с первоначальным взносом менее 20%, а также уровень кредитов, предоставленных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%).
Для ограничения рисков Банк России последовательно ужесточал ипотечное регулирование.
• Рост ипотеки на ИЖС опережал рынок: ее доля увеличилась с 7 до 15% от выдачи на строящееся жилье (ДДУ и ИЖС), при этом почти все кредиты выдавались в рамках льготных программ.
С ипотекой строится уже каждый четвертый частный дом, а в перспективе может ‒ каждый второй.
• Высокие продажи жилья привели к росту притока средств на счета эскроу: в 2023 г. поступления средств составили 5,3 трлн руб. В сравнении с 2022 г - 3,2 трлн руб.
Объем средств, который застройщики получили с раскрытых счетов эскроу, также значительно вырос ‒ до 3,7 трлн руб. после 2,2 трлн руб. в 2022 г.
• Девелоперы увеличили строительную активность, стремясь создать «задел»
по продажам до ожидаемого отключения «Льготной ипотеки».
В 2023 г. запущено строительство рекордных 49 млн кв. м жилья (+21% г/г).
❗️При этом запуски росли
в основном в регионах за переделами топ-10.
В результате объем строящегося жилья обновил максимум с 2020 г. ‒ 106 млн кв. м.
• Распроданность строящегося жилья на 1 января 2024 г. - 32% соответствует нормальной модели ПФ - продажа 70% квартир на момент ввода в эксплуатацию.
Однако рынок начал двигаться к дефициту предложения: в проектах с плановым вводом в следующем году уже распродано более половины площадей, а около 70% объема нереализованного жилья будет введено после 2024 г.
• Это отразилось в возобновлении роста цен: если за первую половину года стоимость жилья в новостройках почти не изменилась, то во втором полугодии 2023 г. она увеличилась 🔺на 9%.
❗️В целом за 2023 г. цены выросли на 10%.
• В 2024 г. спрос на жилье заметно уменьшится из-за высоких рыночных ставок
и ожидаемого завершения «Льготной ипотеки».
В этих условиях застройщики будут сокращать запуски новых проектов, что создаст риски снижения ввода после 2026 г.
• Цены на новостройки в 2024 г., скорее всего будут стагнировать.
❗️Вероятно, в 2025-2026 гг. темпы роста цен не будут превосходить инфляцию, ожидаемую на уровне 4%.
2 минуты
16 февраля 2024