14,9 тыс подписчиков
Рынок долгосрочной аренды в Дубае, ОАЭ, часть 2
Всем привет, друзья инвесторы. Сегодня расскажу про следующую стратегию: сдача квартиры в долгосрочную аренду. На самом деле этот вариант мне нравится больше. С 2008 года я все свои объекты сдавал именно в долгосрок.
И вот какие преимущества лично для меня:
1) Арендатор как правило снимает квартиру по 2-3 года минимум, а часто дольше. Почему? Потому что снимают люди, которые работают в Дубае, часто снимают семьями. В таком варианте менять квартиру не выгодно им как с точки зрения времени, так и денег. Перед тем как вернуть квартиру арендатор должен сделать ремонт в квартире. Такие условия по договору.
2) Аренда обычно платится 2мя чеками. Чек за пол года и через 6 месяцев следующий чек. Лично я ни разу не сдавал с помесячной оплатой. Я наоборот давал небольшую скидку и арендатор платил одним чеком, сразу за 12 месяцев. Чек можно обналичить в любом банке или депонировать на свой счет.
3) Когда есть понятный денежный поток на год вперед, то он очень легко встраивается в другие стратегии. К примеру очень удобно этими деньгами оплачивать свой другой проект.
4) Все договора регистрируются в земельном департаменте а значит есть обязательства у всех сторон. Их много. Важное для меня, что я как арендодатель и клиент арендатор обязаны предупредить за год, о том что есть намерения расторгнуть договор. С таким условиями можно планировать cash flow свой.
5) Каждый год я могу поднимать арендую плату на величину коэффициента, который пересчитывается земельным департаментом. Этот коэффициент зависит от среднего роста недвижимости в этом районе. Условно если недвижимость выросла в цене на 15%, поднять аренду можно на 10%. И никаких споров с арендатором. Все прозрачно. Все довольны.
6) Еще одним преимуществом является то, что мне вообще не нужно для этого приезжать в Дубай. Все делается через компанию. Компания ищет клиента, обсуждает договор, принимает чек и заселяет. Если у арендатора есть какие то вопросы, компания тоже решает их. Конечно за это компания берет небольшой %.
💵 не забываем, что это доходность в долларах
А есть минусы этого варианта?
Минуса 2 на мой взгляд. Это чуть меньшая доходность относительно краткосрочной аренды. Тут доходность 6-8%, но мне удавалось сдавать свои объекты под 10% от вложенных средств, но это скорей исключение. Если правильно подобран объект то 7-8% рыночная доходность.
Второй минус - это если вы ошиблись в подборе объекта и района и там квартиры стали сильно дорогими и на долгосрок туда подходят не массовые клиенты, а уже с большим достатком. Таких клиентов искать чуть дольше. Но всегда пока идет поиск можно сдать квартиру в краткосрочную аренду, чтобы не простаивала недвижимость. Или объект можно продать и зайти в более демократичный по ценам.
⚖️ В общем как вы понимаете, везде нужен правильный и взвешенный подход в выборе объекта. И заходить стоит отталкиваясь от целей. Если аренда на массовый сегмент - значит должны быть такие районы.
—
Я посчитал, за последние 3 года моя доходность инвестиций в Дубай составила 33% годовых в долларах. Как я это делаю, прям по шагам я рассказал в моем боте про недвижимость ОАЭ. Всего 7 могут вашего времени и вы будете знать 3 готовые стратегии.
👉 Переходите в @myfinlan_bot
2 минуты
8 января 2024