КРТ: какие бывают виды --
В Градостроительном кодексе выделено 3 вида КРТ (четвертый вариант, упомянутый в п.4 ч.1 ст.65 ГрК – это не вид, а способ реализации КРТ):
(1) КРТ жилой застройки;
(2) КРТ нежилой застройки;
(3) КРнТ (развитие незастроенной территории).
КРТ жилой застройки
Осуществлять КРТ в существующей жилой застройке – идея, близкая к нереальной. Во-первых, на территории КРТ жилые дома должны быть аварийными/под снос или близкими к этому состоянию (критерии каждый субъект Федерации может определить для себя). То есть, не один дом, а прямо несколько рядом стоящих – в пределах одной территории, по размеру достаточно интересной для инвестора, - должны быть одновременно одинаково негодными для проживания. Такое выполнимо, пожалуй, только после какого-нибудь стихийного бедствия.
Во-вторых, предварительно всех жильцов из таких домов надо расселить, не нарушая их конституционные права на жилище (ст.40 Конституции РФ). В рамках отдельной КРТ-инициативы это процедура хлопотная и очень затратная, плюс практически гарантированно – конфликтная. В Москве, к примеру, была разработана целая программа реновации под схожие цели, с внесением обильных поправок в федеральное законодательство (Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ и последующие правки к Закону РФ от 15.04.1993 № 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации").
КРТ нежилой застройки
Данный вид КРТ куда более интересный и перспективный. Например, в городах, где предварительно было вынесено много производственных площадок за пределы городской черты, и в результате образовались территории, которые характеризуются как неэффективно использующиеся.
КРТ нежилой застройки может реализовываться на земельных участках, где существующая нежилая застройка является аварийной/под снос, самовольной или нарушающей нормативы (ВРИ, ПЗЗ). Кроме того, отдельным основанием ГрК предусматривает наличие региональной адресной программы, по которой ОКСы на соответствующих участках подлежат сносу. К примеру, в Москве есть адресная программа, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 10.10.2023 № 1930-ПП "Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2023-2026 годы".
Комплексное развитие незастроенной территории
Казалось бы, самые лакомые куски. Но все самое интересное из незастроенного все же по старинке чаще выносится на обычные торги, без использования КРТ механизма. Если все же и попадает в КРТ, то наверняка есть нюансы, урегулирование которых инвестор должен будет включить в стоимость реализации проекта. Зато без изъятий земельных участков, как это имеет место в случае с КРТ нежилой застройки, - на незастроенной территории правообладателя обычно нет, земля публичная (исключения и нюансы, конечно, случаются, куда ж без них).
#КРТ ; #комплексное развитие территории
2 минуты
27 декабря 2023