171 подписчик
КОГДА ИГРА СТОИТ СВЕЧ
Я уже рассказывал о так называемой падающей ступеньке — такой ситуации или факте, из-за которых преимущество во времени в моменте с лихвой перекрывает недостатки правой позиции.
В кейсе, который я приводил, речь шла о торгово-офисном центре, где мы в несколько этапов меняли гендиректора и совет директоров, чтобы клиент (мажоритарный акционер) смог начать получать прибыль от актива.
Теперь хочу подробнее остановиться на юридическом аспекте истории и рассказать, как мы добивались уже экономической победы в этом споре.
Итак, директора мы сменили. После этого перед нами стояла новая задача — расторгнуть договор аренды, заключенный на совершенно невыгодных условиях. Сделать это не удалось (подробно останавливаться не будем, для истории это не имеет значения), и решено было пойти другим путем — вводить банкротную процедуру.
Чтобы было понятно, как это работает (так как среди читателей много людей, далеких от юридической сферы), расскажу об интересном лайфхаке. Существует федеральный закон N 127-ФЗ (h(https:/...2/)О несостоятельности (банкротстве)». Статья 102 (h(https:/...2/)того закона («Отказ от исполнения сделок должника») говорит нам, что управляющий имеет право отказаться от исполнения сделки, если:
а) она препятствует восстановлению платежеспособности должника;
б) она убыточна в сравнении с аналогичными сделками, которые заключаются при сравнимых обстоятельствах.
Зная об этой возможности, мы решили ввести банкротную процедуру, после чего отказаться от исполнения аренды, погасить в ЕГРН запись о ней, а после — погасить реестр кредиторов. Заключительным этапом нашего плана был выход из процедуры банкротства.
Что нам это давало? Актив освобождался об обременения, а это означало увеличение его стоимости примерно в 5 раз. Тут важно привести цифры: ТОЦ сдавался в аренду за 350 тысяч рублей в месяц, в то время как с субарендаторов собирали ежемесячно около 2 миллионов.
Было и одно «отягчающее» обстоятельство. Наши оппоненты успели вложить в ремонт здания и были кредиторами на эту сумму. Поэтому, чтобы выйти из банкротной процедуры и окончательно очистить актив, следовало ее погасить. Тем не менее в данном конкретном споре это было рентабельным решением.
Вывод, который мы можем сделать из этого кейса, таков: во внешнем управлении и конкурсном производстве управляющий имеет право отказаться исполнять сделку (при соблюдении ряда условий). Это дает возможность приобрести обремененный актив недорого и в будущем реализовать механизм аннулирования аренды. Здесь важно правильно оценить рентабельность проекта: если она не вызывает сомнений, то дело стоит «дожимать» ресурсами.
2 минуты
25 декабря 2023