102 подписчика
Инвест в студии и маленькие однушки
Давайте вместе порассуждаем, а потом посчитаем.
Последнее время выходило много домов, где средняя площадь квартир составляет 45-50 квм.
Представляете себе: это дома, в которых абсолютное большинство квартир - это студии и маленькие однушки. И тенденция по сокращению средней площади квартир сохраняется.
А кому нужны квартиры мелкой нарезки в таком объеме❓
Основные покупатели/конечные потребители этих квартир:
⚜️ Молодые люди, которым студию покупали родители в качестве первого жилья
⚜️ Молодые специалисты, которые покупали себе первую квартиру
⚜️ Инвесторы, которые вкладывали незначительный первый взнос для последующей сдачи в аренду или перепродажи квартиры.
Львиная доля этих квартир покупалась в ипотеку с гос поддержкой, реже - в семейную и крайне редко - в ит ипотеку.
🔎Что мы имеем теперь в связи с изменениями условий выдачи ипотеки?
Семейные люди, которые теперь вынуждены выбирать между увеличением жил площади или покупкой студии для старшего сына или под инвест, вряд ли выберут студию.
Какая ситуация у инвесторов с гос поддержкой? Тут нам в помощь калькулятор.
Предположим, студия стоит 10 млн руб:
💡ПВ: 4 млн руб
💡Господдержка: 6 млн руб под 8%
💰Считаем «нулевую» доходность, например, на 2 года:
ПВ 4 млн руб размещаю на депозит (15% годовых) - 1,2 млн руб (упущенная выгода)
Ипотечные % - 0,96 млн руб
Доп расходы - 0,1 млн руб
Итого - 2,26 млн руб.
То есть чтобы выйти в «ноль» инвестор должен реализовать свой актив через 2 года за 12,3 млн руб. Значит у застройщика аналогичная студия должна стоить 14 млн руб‼️
Это чтобы выйти в 0. А чтобы получить прибыль, то еще дороже.
Думаю, инвесторы на этом этапе тоже отпали.
Остались только конечники, покупающие для собственных нужд. И увеличенный размер первого взноса из-за снижения размера ипотечного кредита приведет их в аренду.
Поэтому, как результат, аренда вырастет. А вот количество покупателей студий, скорее всего, сократится.
А вы как считаете?
1 минута
23 декабря 2023