233 подписчика
ПРЕМИУМ: ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА
#покупателю
На этой неделе было 2 консультации, на которых проявился один очевидный, на первый взгляд, нюанс при выборе недвижимости. Вроде бы очевидный, но оба покупателя, с которыми общался, сначала не обратили на него должного внимания.
Дано: поиск квартиры в доме премиум-класса, с ограничением бюджета (в двух случаях разные цифры, но суть та же).
Выбор - между уже готовыми и обжитыми домами и новостройками разной стадии готовности.
Конкретные комплексы, фигурировавшие в обсуждении:
▪️Аквамарин, Климентовский,2 , Золотое Руно: «вчерашний» премиум 10-15 летней давности, подуставший, но зачастую предлагающий интересные варианты по соотношению цена/качество. Этот блок исключили.
▪️Садовые кварталы, Палаццо империале, Литератор, ВайнХаус - премиум «сегодняшний». Отчасти Lucky (полноценной жизнью еще не зажил, но уже есть понимание продукта).
▪️Luzhniki Collection, Бадаевский, Life Time - премиум «завтрашнего дня» (2025, 2026, 2027…)
Выбор в пользу новых домов логично аргументирован более высоким уровнем качества отделки, инженерии и инфраструктуры комплексов. Условный преимиум 3.0: бассейны, спортзалы, общественные полезные пространства, по-современному благоустроенная территория и, конечно, входные группы и МОПы - «свежий» камень, латунь, ар-деко , «все дела».
Те опции, которые покупатель хочет получить в «последней версии», пока в рендерах, бетоне и без гарантированного качества управления. Как это будет выглядеть через 2,3,5 лет - неизвестно. Будет ли получен тот самый желаемый уровень комфорта проживания и сервиса, который является главным аргументом при выборе нового, еще не готового проекта? Этот риск часто недооценивается.
Уже неоднократно писал, что если к декларируемому сроку получения ключей добавить 6-12 месяцев - это не будет слишком пессимистично.
Если лоты продают в бетоне - ремонты будут идти 2-3 года (первая основная волна), потом подтянется «вторая волна» послабее, а «круги по воде» будут ходить еще пару лет (для дома в 100-150 квартир). Закрытые оргалитом лифты, пленка, «белые следы» на этажах, строительные бригады, перфораторные симфонии, недовольные соседи etc.
Инфраструктура тоже не сразу заработает после выдачи ключей - ремонты, отладка. Таким образом, получить «тот самый желаемый уровень» получится далеко не сразу. Это при условии, что все будет выполнено как на картинках буклетов отдела продаж и фитнес не заменят «Красным и белым», а бассейн не станет общественным. И управление комплексом будет на должном уровне, а для новостройки здесь очень много «оттенков серого».
Например, часть собственников откажется платить за часть инфраструктуре в тарифе («я не пользуюсь») и будет судиться, тарифа будет не хватать на обслуживание и пошло-поехало. Как показывает практика, далеко не все, кто хочет «качество и инфраструктуру», готов за нее платить. (Кстати, тему с тарифами УК в следующем году буду развивать).
Если же покупатель изначально учитывает реалистичные сроки и все риски - тогда выбор понятен. В противном случае - есть над чем подумать и внимательнее присмотреться к уже готовым домам.
2 минуты
15 декабря 2023