20 подписчиков

О СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ В ЗОНЕ СХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ВОПРОС: Скажите, пожалуйста, если земельный участок находится в черте населенного пункта (город), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - садоводство, но территориальная зона - СХ 1, как можно построить на нем жилой дом? Можно ли заменить ВРИ? Может ли зона СХ-1 быть в городе? Пытаемся поменять зону, как раз вносятся изменения в генплан, но администрация не дает. Что можно сделать?

ОТВЕТ: Здравствуйте. Для начала по зоне СХ-1. Ни Градкодекс РФ ни Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) не устанавливает четких требований к зоне с названием СХ-1.

Часть 9 ст. 35 Градкодекса РФ лишь оговаривает, что в состав зон сх использования могут включаться:

1) «зоны сх угодий» - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сх назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, САДОВОДСТВА и огородничества, ЛПХ, развития объектов сх назначения.

То есть, нужно смотреть Правила землепользования и застройки в Вашем городе. Если под зоной СХ-1 понимается «зона сх угодий» (Та, что выше под № 1), то в ней жилые дома строить нельзя. Кстати, такие зоны могут быть в границах населенных пунктов (это ведь не земли сх назначения).

Но есть и такие ПЗЗ, которые под СХ-1 понимают зоны, которые предназначены для садоводства, ЛПХ и всего того, что указано выше под пунктом 2).

По поводу строительства жилого дома есть Письмо Росреестра от 05.11.2019 N 14-10770-ГЕ/19 вместе с письмом Минэкономики России от 30 сентября 2019 г. N ОГ-Д23-8897 (есть в интернете). В нем высказывается позиция как раз «по вопросу гос. регистрации права собственности на жилой дом, созданный на земельном участке в составе земель сх назначения, предназначенном для ведения садоводства, расположенном в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий».

Говорится, что в соответствии с ч.2 ст. 23 ФЗ №217 «О ведении садоводства…» строительство жилых домов, на садовых земельных участках допускается ТОЛЬКО В СЛУЧАЕ, если такие земельные участки включены в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, ПРЕДУСМАТРИВАЮЩИЕ ВОЗМОЖНОСТЬ такого строительства.

Но дальше в письме написано, что «при этом согласно ст. 70 ФЗ №218 "О государственной регистрации недвижимости" кадастровый учет и (или) регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном частью 12 ст.70 Закона N 218-ФЗ, осуществляются ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ СОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ, установленных ч. 2 ст. 23 Закона N 217-ФЗ».

Почитайте это письмо. В нем есть намек на то, что если дом построен в границах населенного пункта, то Росреестр зарегистрирует. Но также (для чистоты) приводится и позиция о том, что нужны изменения в ПЗЗ.

Есть еще очень хорошее письмо Росреестра этого года от 20.02.2023 N 14-1390-ТГ/23 в котором указано, что «Если жилой/садовый дом создан/реконструирован на земельном участке с видом разрешенного использования ижс, лпх, САДОВОДСТВО, ПРИ ЭТОМ ТАКОЙ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕ УСТАНОВЛЕН (ОТСУТСТВУЕТ) В ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЕ, в которой расположен этот земельный участок и (или), соответственно, "нулевые" предельные параметры разрешенного строительства установлены в такой территориальной зоне не для жилых/садовых домов, то данное обстоятельство НЕ МОЖЕТ ЯВЛЯТЬСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ учетно-регистрационных действий в отношении жилых/садовых домов, расположенных на таких земельных участках, вне зависимости от даты утверждения правил землепользования и застройки.

3 минуты

29 ноября 2023