129 подписчиков
Что такое кредит по уму?
Привет инвест банда! Обещал закончить умное использование кредитов. И самое грамотное их использование – это инвестиции. В принципе, куда угодно, лишь бы ставку перекрыло. Тогда появляется нехилая возможность создать себе годное кредитное плечо для того, чтобы увеличить себе доходность.
Разберу на примере. Инвестиционная ипотека – это отличный инструмент увеличения доходности вложений. Возьмем квартиру, которая стоит 5 миллионов рубчиков и, допустим, она скаканула на 30%, с 5 до 6,5 лимонов. Соответственно, если ты тупо инвестировал туда 5 лямов, вы заработал полтора миллиона рублей, то есть те же 30 процентов до налогов.
Если используешь ипотеку, то чтобы купить квартиру за 5 лямов, тебе нужен первоначальный взнос 20%, это 1 миллион. Вот мы инвестируем 1 миллион за год. Пусть, эта квартира вырастает в цене также на 30 процентов. Стоило 5 миллионов, стало стоить 6,5 миллионов. И в этом случае за этот год ты заплатишь только проценты по ипотеке, даже если она будет короткая и достаточно высокая ставка, ну где-то 500 тысяч рублей.
И это будет твой расход, потому что, несмотря на то, что это ипотечные платежи, кажется, как ты же за квартиру платишь, если посмотришь их структуру, то процентов 90 этого платежа, это будет именно платеж банку за кредит, а не погашение ипотеки, потому что вначале сначала гасится кредит, а потом только начинает погашаться тело. Постепенно меняется эта вся шкала, но вначале это будет на 90, 85 процентов от общей суммы, и это именно погашение кредита. Соответственно, это именно будет ваш расход. В этом случае миллион первоначально внес и за год заплатил, например, еще 500 тысяч рублей.
Квартирка также подорожала на полтора миллиона. Из них вот эти 500 тысяч рублей, это ваш расход, который вы внесли там в счет кредита. Соответственно, внес лям и заработал лям миллион. Понятно, да? Не сложная математика? Стоило 5, вынесли миллион, стало стоить 6,5, но из вот этого полтора миллиона прироста 500 тысяч ваши расходы. Так, вложив лям и 500к в течение года, ты заработал миллион чистого профита.
Соответственно, твоя доходность в первом случае была 30%, во втором случае с ипотекой она равняется уже 100% годовых до налогов.
Как уже писал, ипотека – бомбический инструмент, если ее правильно юзать, понимать, что и где таришь, как будешь растить доходность.
Еще важный фактор! При втором варианте у тебя на старте 4 миллиона, ну либо 3,5 к концу периода, то у тебя остались бабки, которые можно залить куда-то еще и вытащить дополнительный профит. По-моему, это бинго!
И когда я беру кредит, особенно под сладкий процент, то всегда врубаюсь, что использую его в инвестициях, где я заработаю больше 60%.
И это умное использование кредитов, потому что я четко понимаю, что делаю.
Да, я влез в долги, но если мне банк давал бы больше, я бы взял больше, так как это рационально для меня.
Резюмирую: вредные кредиты закрываем, умные кредиты используем, а инвестиционные кредиты используем, когда мы понимаем предмет инвестирования.
И не просто мы ожидаем, что вот крипта будет расти. Кста, брать кредит на крипту не надо. Инструмент, не прогнозируемый, а хорошо прогнозируемые, как недвижимость и бизнес, если ты врубаешься в бизнес, в который инвестируешь – это самое то. Ну там это, прямо совсем очевидная, выгода.
#биз #ответы #разное
2 минуты
24 ноября 2023