14 подписчиков
Как открыть свой магазин с нуля.
Это загадочное слово - Коммерция.
Когда вы ищете локацию под новый магазин или под кафе, или салон красоты, вы прорабатываете огромное количество вопросов - рассматриваете доступные площади, ищете помещение с необходимым метражом, считаете трафик, интересуетесь доступностью, транспортными развязками и так далее..
Ну и, конечно же, интересуетесь самым важным вопросом - стоимостью аренды помещения.
Будет ли ваш магазин рентабельным? А если грубо - потянете ли вы аренду, которую запросил арендодатель?
В правильных юридических терминах полная стоимость аренды коммерческой недвижимости - это коммерческие условия аренды. Специалисты по коммерческой аренде оперируют именно таким понятием.
Итак, то, что мы обсуждаем с арендодателем - это коммерческие условия аренды помещения. Мы торгуемся, играем на снижение арендной нагрузки, обсуждаем арендодателю встречное коммерческое предложение или соглашаемся на те ставки, которые нам назвали.
Именно, торгуемся!
Да, очень важный момент - вы знаете, что крупные игроки рынка ритейла торгуется и это норма? Да, мы не на базаре. Но и платить ставки арендной платы по ожиданиям арендодателя никто не станет.
При получении от арендодателя коммерческого предложения любая крупная компания делает расчет на основании прогнозируемого товарооборота в данном помещении, затрат на ФОТ, логистику, маржу и т.д., после чего рассчитывает встречное коммерческое предложение и направляет его арендодателю. Так стороны и будут вести переговоры ровно до тех пор, пока не договорятся о каком-то среднем значении ставок, которые удовлетворят обе стороны.
Все то же самое, что и в случае с малым бизнесом - крупняк совершенно так же пытается ответить на вопрос - потянет ли новый магазин аренду в выбранной локации. И отвечает на коммерческие условия арендодателя соответствующим образом,
А что же обычно включает в себя коммерческие условия?
Тут разговор идет не только про саму ставку арендной платы, хотя это и является основным.
Дополнительно обсуждают любые другие моменты, которые считают ключевыми. Это индексация аренды, сумма обеспечительного платежа, наличие аванса и его сумма, состояние помещения при передаче его арендатору, дополнительные работы, которые должен сделать арендодатель, условия расторжения и многое другое.
То есть ставка арендной платы - это далеко не полная стоимость аренды коммерческой недвижимости. Есть много чего еще. И полная совокупность расходов по открытию магазина и работе в арендуемом помещении - это и есть полные коммерческие условия.
А что вы согласовываете до момента заключения договора аренды? В какие переговоры вступаете? Какие условия обсуждаете? Делитесь опытом в комментариях.
2 минуты
13 ноября 2023