1411 подписчиков
📬 Мне периодически присылают заключения юристов, изучающих проекты строящихся бизнес-центров.
🥹 Я их читаю, и иногда мне хочется прослезиться. После такого ничего никогда ни у кого не вздумается покупать. Есть однотипные замечания, которые я вижу чаще всего. Сегодня решил на них ответить (потом буду копировать текст из этого поста😁)
🏗️ Как известно, офисные застройщики имеют право привлекать средства инвесторов (ИП и ООО) на самом начальном этапе реализации проекта по ДКПБВ – более 80% площадей на рынке реализуется так, это норма. На этом этапе может не быть разрешения на строительство, и могут быть не оформлены некоторые документы, включаемые в состав ИРД.
🫵 Итак, два самых популярных возражения юристов и мои комментарии к ним:
❌ Риск 1️⃣ Нет никакой информации о финансировании проекта. Откуда возьмутся деньги на стройку, если ИРД не оформлены – какой банк даст кредит?
✍️ Юрист как бы презюмирует, что застройщик – пустышка, денег у него нет, и только банк своим ПФ может спасти ситуацию. Между тем у застройщика могут быть собственные средства, он может получить мезонинный или бридж-кредит, выпустить облигации или ЦФА, привлечь соинвесторов или продать часть площадей по ДКПБВ... В общем применить 100500 способов для финансирования стройки, помимо кредита. К сожалению, в системе координат юриста всего этого не существует.
❌ Риск 2️⃣ Инвестор заплатит деньги, а потом застройщик не сможет реализовать проект и обанкротится. Так как это нежилые помещения, взыскать что-то с компании с уставняком ₽10 тыс. без истории и имущества невозможно!
✍️ Для реализации проектов создаются проектные компании, SPV. Очень редко их уставной капитал поражает воображение юристов. Но у SPV есть акционеры, это могут быть холдинговые компании, у которых есть бенефициары. При банкротстве к субсидиарной ответственности по долгам банкрота привлекаются контролирующие лица, к которым в том числе относятся акционеры или участники банкрота. Наверное, стоило бы пройти по цепочке от SPV до бенефициара и разобраться?
🚩Итого. При принятии инвестиционного решения обязательно необходимо советоваться с юристами. Но получая замечания о рисках, многие люди останавливаются – ну как же, «юристы пишут...». У юристов, при всём уважении, своя картина мира, некоторые из них зажаты рамками своих проф. знаний и могут не учитывать важные аспекты.
⚠️ С другой стороны, безусловно, необходимо подходить к вопросу инвестиций максимально ответственно и оценивать застройщика, проект и юридические риски.
2 минуты
23 ноября 2023