1 подписчик
Сочи - феномен?
Такого города с особенным климатом как Сочи не встретишь ни в одном уголке России — ведь это субтропики с влажным и жарким летом, где частые ливни способствуют росту красивых субтропических растений, создают свою влагу леса, а средняя влажность воздуха в летние периоды достигает 78 %.
Но речь совсем не об этом, а о феномене цен на новостройки и вторичное жилье.
Например, по подсчетам ЦИАН, за последние десять лет квартиры на вторичном рынке подорожали в три раза. И по состоянию на 2021 год стоимость 1 кв. м недвижимости на вторичном рынке жилья Сочи оценивался в среднем в 191 тыс. руб.
Однако, по моим данным, в ходе работы с недвижимостью в Сочи, данные подсчеты были сгенерированы неверно и вот почему.
Так, количество фейковых объявлений о продаже недвижимости в Сочи — это примерно от 30 до 50% объявлений на известных сайтах, которые не отображают реальную ценовую политику объектов.
Несуществующие картинки (а они, ох как хороши), а также фантомные цены из объявлений как раз и повлияли на официальную статистику, которая отобразила данную стоимость.
По факту стоимость за квадратный метр на территории элитных комплексов, расположенных в 300 метрах от моря была зафиксирована до 1 млн. за квадратный метр, что превышало цену покупки примерно в 6,4 раза по сравнению с 2016-2017 гг., и максимальный рост цен был на пике в феврале-марте 2021 года. Зафиксировано, что цены в этот период на некоторые объекты недвижимости менялись по несколько раз в день.
Данный феномен связан в том числе с периодом пандемии, когда многие пережидали и работали дистанционно в жарких лучах солнца. А далее на ценообразование повлияло событие, связанное с отсутствием возможности россиян свободно перемещаться по миру.
Необходимо отметить, что начало старта особенного места по инвестициям — 2011 год — это точка отсчета, с которой начинается развитие города в преддверии Олимпиады.
По данным Росреестра по Краснодарскому краю наибольшая активность сделок с жильем пришлась на 2014–2015 годы. И, если в 2011 году было зарегистрировано 30,1 тыс. сделок с недвижимостью и 1,7 тыс. договоров долевого участия, то в 2015-м эти показатели выросли до 59 тыс. и 2,5 тыс. соответственно.
Столь стремительный спрос на недвижимость в Сочи сохраняется благодаря развитию инфраструктуры, инвестиционной привлекательности и строительству новых объектов.
А вот в 2023 году доля ликвидных вариантов рекордно сократилась во всех сегментах. Данную ситуацию на рынке недвижимости Сочи спровоцировал перегрев цен из-за дисбаланса спроса и предложения. Высокий спрос на новостройки и дефицит предложения разогрели рынок вторичной и загородной недвижимости.
Также на ситуацию с дефицитом и ценообразования повлияла юридическая чистота сделок, где один из самых важных критериев для данного курорта, — огромное количество самостроев.
Отмечу, что важно при подборе недвижимости для себя либо инвестиций проверить соответствие правомерности возведения объекта. Для этого на официальном портале города-курорта Сочи Департамент строительства администрации города Сочи
опубликовал информацию о законных и проблемных стройках, разделив их условно на три позиции.
1. Стройки, либо объекты, на которых выявлены нарушения.
2. Реестр строек, которые получили разрешение на строительство, соответственно прошли проверки на соответствие и уже в процессе строительства.
3. Список объектов, которые только уведомили о намерении, где можно свериться с фактом по площади и этажности.
Ознакомиться с данной информацией можно по ссылке: https://sochi.ru/zhizn-goroda/gradostroi/obekty-nezakonnogo-stroitelstva/obshchaya-informatsiya/
Подводя итоги столь обширной темы, могу сказать по собственному опыту, что данный регион достаточно привлекателен для инвестирования был в 2016-2017 годах. На данный момент показатели в соответствии с расчетом рентабельности при покупке недвижимости в 2023 году значительно ниже, так как разные условия относительно ценообразования по сравнению с предыдущими периодами.
❗️Предлагаемые вниманию решения не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией
3 минуты
7 ноября 2023