7762 подписчика

?id=10994500.

Да, ситуация и правда неординарная. Те, кто сейчас имеет накопления, пользуются этим. Берешь ипотеку под 6–8% годовых, а накопления на 10–20 лет размещаешь под 12%. Напомню, что субсидируется льготная ипотека из бюджета. Я тоже об этом задумывался (заодно пристроить маткапитал), но мне не понравился тот факт, что разница между новостроем и вторичкой порой доходит до 40%! То есть новостройки дороже на 10–40%. Недавно вышел ролик на канале: https://www.youtube.com/watch?v=FGnbA5CYe_4.

При этом отмена льготной ипотеки вряд ли приведет к существенному росту спроса на вторичку при текущих ставках, когда за однушку стоимостью 12 млн при первоначальном взносе в 2 млн сроком на 30 лет текущий платеж достигает 150 000 рублей в месяц (ставка 18% годовых). Поэтому застройщикам не позавидуешь.

А теперь давайте посчитаем. На данный момент объем средств, за 2022 год выданных в качестве льготной ипотеки, составляет 2,3 трлн рублей. За пять месяцев 2023 года (ЦБ еще не публиковал статистику за пять месяцев) объем выдач составил 1,217 трлн рублей, что на 73% выше результата за аналогичный период прошлого года, пишет https://www.interfax.ru/business/908264. Сама льготная ипотека рассчитана до июля 2024, а семейная — до 31 декабря 2023 года. Предположим, что суммарно по этим двум направлениям за 2022 и 2023 годы будет выдано 2,3 трлн плюс еще около 3,6 трлн рублей. Средняя ставка по льготным ипотекам находится на уровне 7% годовых, а государство компенсирует разницу между ставкой по льготной и текущей +2–5 п.п. Итого, на данный момент разница составляет космические 10%. При сумме в 5,8 трлн рублей это 580 000 000 млрд рублей дополнительных расходов. На данный момент в бюджет на расходы по льготной и семейной ипотекам заложена сумма в 453 млрд рублей. Таким образом, если средняя ставка в 2024 году будет оставаться на текущем уровне, это приведет к дополнительным расходам на практически 100 млрд рублей. После 2024 года идет снижение расходов на содержание льготной ипотеки. В проекте бюджета на 2024–2026 гг. расходы по льготной программе составят 230 млрд рублей (2024) и 102,5 млрд рублей (2025). По семейной ипотеке — 223,8 млрд рублей (2024) и 123,8 млрд рублей (2025). Можно предположить, что либо процентная ставка будет снижена, либо постепенно будут свернуты льготные ипотеки.

На данный момент доля стройки в ВВП России составляет 7%, или 10 трлн рублей. Доходы бюджета в 2024 году планируются на уровне 35 трлн рублей. В среднем налог на прибыль, НДС и НДФЛ составляет около 35% от общего дохода бюджета. Таким образом, если программу льготной ипотеки свернут, сектор стройки может потерять от 10 до 20%. Разумеется, я сейчас намеренно упрощаю математику, важно понять порядок цифр. Если потери составят 20%, то в абсолютных значениях сектор недополучит около 2–4 трлн рублей, что эквивалентно текущим льготным программам, или около 400–800 млрд рублей налогов. Вместе с тем никто не отменял обслуживание текущих льготных кредитов, что приведет к дополнительному дефициту бюджета на уровне 400–800 млрд рублей. В этой ситуации они не будут продлевать действующие программы льготных ипотек, но и целиком отказываться от них тоже нерационально. Скорее всего будет принято решение поднять порог по максимальной ставке в льготных программах кредитования, что позволит поддержать данный сектору, понемногу охладит спрос и не приведет к серьезному давлению на бюджет. Или оставить ставки на прежнем уровне, но сделают ограничения по регионам, где они продолжат действовать. В любом случае это плохая новость для застройщиков и хорошая — для тех, у кого есть сейчас недвижимость. Потому что подобная ситуация явно приведет к росту спроса на арендной жилье. И да, рассматривать новостройки в качестве инвестиций сейчас не самое лучшее время:)

3 минуты

6 ноября 2023