1195 подписчиков
🔔 Рынок стал твёрдым, как чугун
Пульс Продаж Новостроек начал публиковать статистику регионов.
За октябрь доля сделок с ипотеками составила: в Омске - 86,3% (+2,2% за месяц), Новосибирске - 84,5% (+4,7%), Екатеринбурге - 82,2% (+3,1%), Сургуте - 91,7% (+6,3%), Кургане - 87,6% (+5,9%), Тюмени - 88,7% (+3,1%).
Ситуация аховая. У застройщиков остается единственный механизм продаж, - через ипотеки, их доля приближается к 100%.
До 1 июля 2019 года (введения эскроу и ПФ), было не так. Застройщики могли получать деньги дольщиков, прописав оплату этапами, по мере выполнения работ. Кроме того, в договорах было закреплено право изменить цену, предупредив покупателя, дав тому выбор, оплатить по старой цене остаток, либо продолжать платить по графику, но по выросшей цене. Очень гибкий, предельно рабочий вариант.
Что получается сейчас.
Продажи, через ипотеки отданы на откуп банкам, полностью зависят от политики властей (ЦБ), будет ли увеличена ставка по льготным кредитам, выделит ли главный банк страны лимиты коммерческим банкам, какой у покупателей жилья должен быть ПВ и ПДН. Быть покупке или не быть, решают финансисты.
Еще одно следствие.
Что представляет из себя ипотека? Это зафиксированная раз и навсегда цена. Заемщик берёт кредит, оплачивает застройщику метры по прописанной в договоре стоимости. Деньги уходят на эскроу-счета, на которых не индексируясь даже в пределах инфляции. В рамках этой «сгорающей суммы» банк дает застройщику ПФ.
Не рискуя собрать меньше, чем необходимо на стройку, застройщик закладывает изначально риски будущего удорожания в цену.
Строительство жилья стало дорогим процессом, и, как это не смешно звучит, не подконтрольным застройщикам.
Разве это не тупик?
Рынок, лишённый гибкости, тверд, как чугун.
Но хрупок на изгиб и сжатие!
Изделие получается красивым, блестящим, но может лопнуть в любой момент! 🐈⬛
----------------------------------------------------------
Это публикация Телеграм-канала Зде: @other_house
1 минута
5 ноября 2023