Антон Силуанов заявил о том, что Россия будет занимать по 4 трлн в год на внутреннем рынке.

Как это будет и как эта политика повлияет на цены на рынке недвижимости.

Первое и самое главное, что надо знать. Это запуск печатного станка в масштабах, невиданных даже в период так называемой пандемии.

Схема будет выглядеть примерно так:

Государство выпускает ОФЗ, доходность по ним будет выше официальной инфляции, но ниже реальной.

ЦБ дает кредит для покупки ОФЗ банкам

Банки, предприниматели, трейдеры и граждане покупают ОФЗ

Деньги поступают в бюджет.

Выбор этого пути финансирования дефицита бюджета означает:

1. Снижения налогов и смены экономического курса в пользу развития промышленности не будет, но и повышения тоже.

2. Финансирование импортозамещения будет идти по вертикали власти и достанется близким структурам, вместе с точечными льготами по налогообложению.

3. Ставка рефинансирования будет сохраняться на высоком уровне.

Примерно на том уровне, на котором будут выпущены первые транши ОФЗ, следим за фондовым рынком.

Таким образом, перманентное гниение экономики, которое началось в сытые двухтысячные, будет продолжаться, в приоритете стабильность.

Расчет на бережное распоряжение выручкой от экспорта углеводородов.

По аналогии, бензоколонка продолжит отпускать продукцию, магазинчик и кафешка при ней продолжат кашлять и чихать.

Шансов вырасти в торговый центр и придорожный ресторан, чтобы о доходах от продажи бензина и дизеля можно было забыть, у них ноль.

Рынок недвижимости как отрасль производства тоже продолжит барахтаться в болоте. Льготная ипотека останется, альтернативы нет.

А вот в каком виде - пока непонятно.

Вероятнее всего, в виде адресных программ айтишникам, родителям, военным и просто правильным людям, видимым с высоты и сквозь призму властной вертикали.

Не исключено, что путем изменения ассортимента адресных программ удастся притормозить спекулятивные процессы на рынке первички. Это поможет сократить ценовой разрыв между новостройками и вторичкой.

Исходя из этого, пока мне видятся консервативные инвестиционные стратегии, ориентированные на сохранение капитала в инвестиционном цикле, 3-6 лет.

Флипперу надо быть готовым в любой момент стать инвестором, иметь в запасе план Б.

В соответствии с планом Б проекты стоит выбирать с долгосрочным инвестиционным потенциалом, это первое. Следить за тем, чтобы кредитная нагрузка не превышала потенциального дохода от аренды, это второе. Рассматривать проекты с высокой арендной доходностью - третья часть плана Б.

Резюме. В ближайшие три года мы увидим спокойный рынок, на который будет уверенно и неумолимо давить инфляция.

Несмотря на высокие ставки по кредиту, цены будут расти вместе с доходами людей.

На ликвидность в крупных городах будет влиять приток капитала от продажи недвижки из регионов, где высокие ипотечные ставки меньше влияют на цены.

Цена в годах окупаемости арендного бизнеса должна подрасти примерно на один год.

Оценивая вариант развития в целом: стабильность - не самый плохой выбор из возможных вариантов.

Что-то изменить в нем могут лишь экстремальный рост или падение цен на нефть.

2 минуты

26 октября 2023