72 подписчика
В общем, Липсиц скорее был слишком пессимистичен, а Коган, наоборот, чересчур искрил оптимизмом. Я соглашусь скорее с Евгением, который сказал, что застройщики очень хорошо подстраиваются под риски. Они уже показали это на примере довольно сильно изменившего их жизнь закона 214-ФЗ. И не соглашусь с Липсицем в том, что в Правительстве не понимают, что стройка дает высокий мультипликативный эффект. Т.е. каждый вложенный туда рубль дает на выходе намного больше. Почему такой высокий эффект? Потому что, несмотря на то, что вклад строительства в ВВП вроде бы невелик (Коган назвал, кажется, 5,6%), но от стройки зависит слишком много смежных отраслей. В итоге общий вклад оценивается почти в 24% от ВВП (см. диаграмму в посте выше).
Но что меня удивило, ни один собеседник не обратил внимание на то, кто на самом деле будет расхлебывать проблемы в недвижимости. С вводом в действие 214-ФЗ в стройке заработало проектное финансирование и эскроу-счета. Т.е. если раньше дольщики по сути спонсировали застройщика и за это получали хорошие котлованные цены, то теперь их деньги попадают в банк. И банк, с одной стороны, получает «бесплатные» деньги теперь не совсем уже дольщиков, а с другой, кредитует застройщика. В итоге застройщику теперь не интересно давать котлованные цены, ведь он этих денег все равно не увидит. И льготная ипотека, разгоняющая спрос на недвижимость, оказывается именно в банке. Объемы строительства выросли, но стали ли больше получать застройщики? Ведь 214-ФЗ сильно ограничил их возможности. Раньше, чтобы получить дополнительное финансирование здесь и сейчас, они могли скинуть цену на объекты и получить деньги новых дольщиков. Теперь же им приходится договариваться с банком. Думаю, это заметно сложнее.
Главные бенефициары льготной ипотеки сейчас банки. Они получают огромное количество дополнительного «бесплатного» бабла и выдают нам шикарные отчеты. И они же попадут под удар после отмены льгот или их заметного сокращения. Особенно, если их партнер – застройщик обанкротится. Они получат много зависшего жилья на свой баланс, которое нельзя будет продать, если не скинуть пол цены. Правда, не думаю, что это случится. Все-таки, если четверть экономики завязана на стройку, то вряд ли Правительство решится делать резкие движения в этом направлении.
И еще. В разговоре прозвучало (и это озвучивалось и раньше), что объемы нераспроданного жилья у застройщиков выросли до 70% (или до 71 млн. кв. м). Ужас-ужас, всё пропало. Важный момент: это касается нераспроданного строящегося жилья. Если взять жилье, введенное в эксплуатацию, то тут доля сократится, кажется, до 5-6%. Почему так много жилья не продается в процессе строительства, я уже объяснил выше. Если раньше застройщику было выгодно продавать на этапе стройки, то теперь его интереса в этом почти нет. И поэтому теперь сданные квартиры иногда продаются дешевле строящихся. Поэтому эти вроде бы страшные цифры никого не должны пугать. Причем, по данным Дом.рф, по 25 миллионам метров из указанных выше 71 еще даже не начаты продажи. Так что все как мы любим: есть ложь, есть наглая ложь и есть статистика. Которую каждый стремиться повернуть в удобную ему сторону.
Так что следим за льготной ипотекой. Если с ней будут проблемы, плохо будет очень много кому. Кстати, Липсиц сказал, что с августа больше не выдают льготную сельскую ипотеку. Не выдавали, но с октября возобновили. Так что пока все нормально.
2 минуты
20 октября 2023