20 подписчиков
Пугаться не надо! Надо трезво смотреть на вещи.
Продолжение темы об опасных и неочевидных тенденциях в коммерческой недвижимости. 🏦
Итак, нужно понимать какие сценарии развития в принципе возможны для этого помещения. И просчитать варианты БВГ.
Например, Вам предлагают купить помещение в анклавном микрорайоне, и в качестве аналогов по уровню ставки ссылаются на ставки соседних помещений. Вот если помещения сетевые, то тут нужно быть крайне внимательными! Потому что у каждого района есть «торговая матрица». 🧮
В одном районе не может быть больше определенного количества пятерочек, магнитов и вкусвиллов. Как не может быть больше определенного количества салонов красоты, Озонов и детских развивашек.
И если приходить в конце этого праздника распределения, то тупо может не остаться потребностей в помещениях. То есть, сдавать помещение будет некому.🙃
Особенно внимательно нужно относится к анклавным микрорайонам с этажностью ниже 12ти этажей: слишком много нежилых помещений в этом случае на «душу населения». Поэтому ставки сетевых арендаторов можно не получить, а получить ставку разика в два, и то и три ниже. 📉
Второе - не сидеть спокойно владельцам недвижимости в «старом городе». Потому что каждый новый микрорайон слижет у Вас часть спроса. А поскольку меняется сама структура товарной матрицы коммерческой недвижимости (кто еще лет пять назад думал о том, что появится онлайн торговля и пункты выдачи Озона с Валдберриз?), то и владение ходовыми помещениями вдруг станет нерентабельным.📊 Например, 250 метров «кусочком» особенно если оно чуть не на трафике. Думать нужно о перспективах. Что нужно будет в Вашем районе через пару лет? Как Вы можете вписаться в эти изменения. Может быть стоит озаботиться делением помещения и пересдачей частями. Может, стоит сделать современный ремонт, чтобы стать самым привлекательным помещением «на районе» и привлечь новые форматы арендаторов. 💼
➡️➡️➡️
#недвижимость #недвижимостьмосква #брокер #риэлтор #продажанедвижимости #саморазвитие #светланамуханова
1 минута
31 августа 2023