102 подписчика
Эскроу счёт - это гарант роста цены?
На консультации клиентка спросила: «А какая разница, какой проект купить - ведь, говорят, что из-за эскроу каждый проект реализуется согласно банковской фин модели, а в ней обязательно заложен рост цены кв.м»
Совершенно верно, что реализация квартир застройщиком происходит в соответствии с финансовой моделью. Эта финансовая модель проходит одобрение банком-кредитором в момент согласования условий проектного финансирования.
Проектное финансирование - это кредитные средства, предоставляемые банком на строительство проекта (домов, социальной инфраструктуры, дорог и благоустройства).
Какие основные показатели банковской финансовой модели:
- цена 1 кв.м.
- объем продаж
- премудрые банковские ковенанты по обеспечению наполняемости счета эскроу и к-ты покрытия долга.
Получается, что у застройщика есть план продаж, прошедший банковский аудит. А значит ли это, что цена продаж у застройщика не будет падать - ведь нельзя нарушать условия фин модели?
Ответ нет и еще раз нет❗️
Потому что точка «0» для фин модели и для рыночной цены продажи разная.
Например, в фин модели цена продаж на старте 200 тыс руб, а ушлые маркетологи навели шороху и вывели проект по 300 тыс за квм. 3 мес успешно его продавали, а потом инвестиционный спрос закончился и продажи просели.
Сможем ли мы увидеть 250 тыс руб за квм? Конечно❗️
Ведь по фин модели в этом месяце нижняя граница - 215 тыс руб.
Поэтому не надо иллюзий, что старты продаж - это самая выгодная точка входа.
Если мы с клиентами приходим к застройщику, с руководством которого у меня дружеские отношения, то я часто слышу фразу: «по фин модели в этом месяце у нас минимальная цена метра ХХХ тыс руб за квм - вот по этой цене можем продать, но не ниже».
И дальше лайф хак📌 - минимальная цена квм в модели едина для всех типов квартир: то есть для студий и 4к квартир она одинакова.
Ну, не инвестиционное ли чудо это?) А дальше задача только выбрать лучшую планировку☄️
Если у застройщика продажи стоят и при скидках до минимальной цены по фин модели, то ему лучше посидеть без продаж до лучших времен, обеспечив хотя бы минимальный кэш-фло через продажи аффилированным лицам для наполнения эскроу, чем идти на пересмотр модели к банку. Ведь у нас в экономике всё время американские горки - то пусто, то густо.
📌 Мораль:
Хочу напомнить свой кейс покупки квартиры в Левел Мичуринский, где я приобрела квартиру у застройщика через 1,5 года после старта продаж по цене, несколько дешевле закрытого старта.
Если хотите приобрести квартиру с моим участием и быть уверенными в том, что вы получите лучшие условия по покупке, то пишите мне в сообщения 💌. Я всегда отвечаю лично❗️
А у вас были случаи, когда вы брали проект на старте продаж, а он в процессе стройки становился даже дешевле?
2 минуты
29 августа 2023