1409 подписчиков
📑Немецкий сценарий банкротства Project Immobilen ждёт российских застройщиков?
😢Нет, все попытки так оценивать ситуацию - откровенный наброс на вентилятор и манипулирование.
🛡 Дело в том, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).
🔍 Банки видят экономику каждого проекта и оценивают свои риски, выдавая проектное финансирование застройщикам. То есть потенциальный банкрот ПФ не получит с вероятностью 90%. Но даже если и получит, то чем это угрожает дольщикам?
🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.
🏗При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.
🏛Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.
⭕️В России, в отличие от Германии, пока нет большого, многомиллиардного рынка коллективных инвестиций в девелоперские проекты, нет привлечения средств частных инвесторов в фонды, финансирующие проекты в сфере жилищного строительства. Попытки создать такой рынок есть, а большого рынка нет. Раз так, то и тысячам инвесторов банкротства застройщиков не грозят - просто нет этих тысяч.
✅Поэтому немецкий сценарий в России невозможен. Может быть, лет через 10-15, но не в ближайшей перспективе.
1 минута
16 августа 2023